La Ley 4/2013, de flexibilización y fomento del alquiler

El pasado 5 de junio se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.  Una norma demandada por arrendatarios y arrendadores que tiene como objetivo, en primer lugar, favorecer a arrendadores y arrendatarios en las relaciones arrendaticias y, en segundo lugar, dotar esta relación jurídica de una mayor flexibilidad haciendo olvidar los excesivos formalismos del pasado.

Esta norma, que modifica las disposiciones previstas en la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, se fundamenta en los siguientes ASPECTOS FUNDAMENTALES.

1.- La duración mínima.- Se reduce el período mínimo de cinco a tres años, aunque se podrá pactar libremente un plazo inferior.

La duración mínima del contrato se podrá pactar libremente. En el hipotético caso en que ésta fuera inferior a tres años, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales, salvo manifestación expresa del arrendatario de no renovarlo con treinta días de antelación.

La prórroga tácita también se modifica, pasando de tres a un año, siempre que, una vez transcurridos los tres años iniciales del contrato ninguna parte notifique a la otra su intención de no renovarlo.

2.- Recuperación de la vivienda.- El arrendador podrá recuperarla para destinarla a vivienda permanente

Si una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, el arrendador comunica la necesidad de recuperar la vivienda para convertirla en su domicilio permanente, no procederá la prórroga obligatoria del contrato (también ara familiares en primer grado de consanguinidad o adopción o para cónyuge en sentencia firme de separación o divorcio). El plazo de preaviso será necesario que se haga, al menos, con dos meses de antelación a la fecha en que lo vaya a necesitar.

3.- Posibilidad de desestimiento en cualquier momento del contrato.-

El arrendatario podrá desistir del contrato una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, comunicándoselo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se faculta a las partes a acordar una indemnización al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

4.- Autonomía de la voluntad en la actualización de la renta.-

Sólo en defecto de pacto expreso entre las partes, la actualización de la rent fijada en el contrato se hará atendiendo al indice general nacional del sistema de índices de precios del consumo (IPC). A su vez, se establece que la renta sólo podrá ser actualizada en el momento en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.

5.- El Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.-

Se cumple así una petición muy demandada por los propietarios de viviendas arrendadas, pues con él su creación se ofrecerá información obre el riesgo que puede suponer el arrendar inmuebles a personas que ya tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, siempre que hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio.

Como contrapartida, estas personas podrán instar la cancelación de esta inscripción cuando en el posterior proceso hubieran satisfecho la deuda. A su vez, la inscripción en el mencionado Registro será objeto de cancelación automática cuando finalice el mencionado plazo de seis años.

Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

6.- Inoponibilidad frente a terceros adquirentes.-

Se garantiza la no oposición de terceros adquirentes cuando inscriban su derecho sobre arrendamientos no inscritos de fincas urbanas o cuando entre en aplicación el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y todo ello sin merma de derechos de arrendatario y arrendador.

7.- El lanzamiento.-

Se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, por lo que, en caso de no atender el requerimiento de pago o de no comparecer para oponerse o allanarse, el Secretario Judicial dictará Decreto poniendo fin al procedimiento y fijando fecha y hora para el lanzamiento.

8.- Régimen Aplicable.-

Con esta regulación, serán cuatro los textos legales que serán aplicables a los arrendamientos de vivienda: El Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985, la propia LAU 29/1994 antes de la reforma y la LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio. Será la fecha de celebración del contrato la que marcará la norma que se deberá aplicar en la relación jurídica concreta.

Texto de la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas

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