¿Cláusulas abusivas en un préstamo hipotecario?

Mucho se habla del concepto de cláusula abusiva en el contexto de su inclusión en un préstamo hipotecario. 

En los contratos de préstamo con garantía hipotecaria, nos encontramos con la intervención de una entidad financiera, con sus asesores financieros y legales, que elaboran unilateralmente un modelo de contrato que pone en manos del Notario.

ClausulaAbusiva_Hipoteca_Llave

(Foto: 20Minutos.es)

El consumidor (o usuario) se enfrenta al contrato sin un asesoramiento alternativo, quien confía en la presencia de una entidad de crédito y en el Notario que se supone que deben velar por la igualdad de partes y de prestaciones durante la ejecución del préstamo. No obstante, el consumidor sabe que de negarse a determinadas condiciones impuestas en el contrato, la conclusión del mismo decaerá automáticamente.

La legislación vigente garantiza, en principio, la igualdad de partes antes, durante y después de su conclusión. Así, el deudor tiene derecho a examinar el proyecto de escritura durante al menos tres días hábiles. Tras su firma, aparece la figura del Registrador de la Propiedad, quién debe velar por la validez y eficacia los pactos atendiendo al justo equilibrio de las prestaciones. 

Así, el control extrajudicial del contenido de un préstamo hipotecario recae en la figura del Notario y del Registrador de la Propiedad.

Pero… ¿Que debe entenderse por cláusula abusiva?
 
Son los Juzgados y Tribunales, en sus diversas instancias, quienes han puesto un sinfin de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, poniendo en entredicho el valor de las medidas de control extrajudicial que se supone han de realizar Notarios y Registradores. 
 
Ejemplos de estas cláusulas:
 
  • Cláusula de redondeo: Se manifiesta en un redondeo por exceso favorable a favor de la entidad de crédito.

Sentencias del Juzgado de Primera Instancia de Madrid de 11 de septiembre de 2001 y AP de Madrid de 10 de octubre 2002

  • Cláusula sobre atribución de gastos y pagos impuestos al consumidor: Consiste en la imposición sobre el consumidor, con base en el principio de autonomía de la voluntad, de gastos de documentación y tramitación que por ley imperativa corresponden al profesional.

Sentencias de AP de Asturias de 5 de marzo de 1999, TS de 1 de junio de 2000

  • Cláusulas de vencimiento anticipado: Consiste en vincular el vencimiento anticipado con incumplimientos del consumidor, de manera que se le niega al deudor los beneficios del plazo debido.

SAP de Asturias de 25 de octubre de 2004 y STS de 16 de diciembre de 2009

  • Cláusulas relacionadas con los intereses: En relación a los intereses, son numerosos los casos en los que los Juzgados y Tribunales han calificado como abusivas condiciones inclusas en un préstamo hipotecario. Ejemplos son, entre otros, los intereses moratorios (que alcanzan un total del 20, 25 o 30%) o las llamadas “cláusulas suelo o techo”, que ofrecen limitaciones a la variabilidad del tipo de interés en las hipotecas.

SAP de Vizcaya de 14 de mayo de 1997 o STS de 9 de mayo de 2013

A la vista de estos ejemplos, se puede considerar que en la conclusión de un contrato de préstamo (o crédito) hipotecario debe primar la defensa de los intereses de las partes en igualdad de condiciones y mediante normas jurídicas equilibradas.

 

 

 
 
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