La enervación de un desahucio

Una de las tristes realidades de nuestra época es el desahucio. Bien con causa en una hipoteca, bien con causa en un alquiler de vivienda, el hecho de tener que dejar la vivienda habitual es uno de los dramas que marca la realidad de la Sociedad. El ordenamiento jurídico crea, en el caso de un alquiler de vivienda, la figura de la acción de enervación.

Teniendo como punto de partida una de demanda de desahucio por falta de pago, la parte actora debe solicitar el desahucio (el abandono), la rescisión de contrato (el fin de la relación arrendaticia) y la devolución de las cantidades adeudadas.

Dice el artículo 22.4 y 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

.- ¿En que consiste la acción de enervación?

La acción de enervación consiste en pagar las rentas o mensualidades debidas antes de la vista del juicio de desahucio. Con dicho pago, el arrendatario podrá seguir en el disfrute de la vivienda y el contrato de alquiler seguirá su tracto.

DesahucioLlavero_Wikipedia

(Foto: Wikipedia.es)

Ahora bien, el arrendador tiene derecho a oponerse a la enervación, siempre que ésta no reúna los requisitos que marca la ley. En estos casos, el juez competente citará a ambas partes a una vista en la que, tras alegar lo que estimen oportuno, su señoría dictará sentencia estimando o negando la enervación del desahucio.

El único modo que tiene el arrendador para evitar la enervación del arrendatario será plantear su reclamación de modo fehaciente y con una antelación superior al mes. Ahora bien, no todo desahucio es enervable, pues la enervación pasada excluye la futura en relación al mismo contrato de arrendamiento.

.- Tras la enervación… ¿Existe condena en costas?

En el momento en que se declare enervada la acción de desahucio, se condenará en costas al arrendatario.

No obstante, esta no ha sido una solución unánime en la práctica jurisprudencial. Lejos queda ya la disyuntiva entre la aplicación de la regla general en materia de costas (394  y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil)  o la consideración del desahucio como una figura análoga al allanamiento, sin condena en costas.

 .- ¿Se puede enervar un desahucio sobre local comercial?

En esta materia, las dudas persisten a la hora de considerar viable una acción de enervación sobre un local comercial. Como ya se ha expuesto, dicha acción recae sobre las mensualidades o cantidades debidas en virtud de un contrato de arrendamiento.

Dicen los prácticos que la acción de desahucio únicamente podrá recaer sobre fincas habitables. La mayoría de los Juzgados únicamente consideran como habitable una vivienda, pero no son pocos los casos que consideran como lugar habitable, a mayores, todo lugar apto para el desarrollo de la actividad comercial.

 

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