Responsabilidad de Saneamiento: Defectos de construcción y vicios ocultos

¿Vivienda asequible en un barrio dinámico? Humedades, filtraciones y grietas se convirtieron en la pesadilla de un bloque de edificios de Navia, en Vigo, uno de los barrios más jóvenes dentro de la ciudad. 

Un bloque de Navia exige 700.000 euros a la constructora por ´graves deficiencias´

Este titular me ha recordado la teoría sobre los vicios ocultos de las vivienda o edificios, los cuales se caracterizan como defectos de construcción no visibles que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la compra, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.

Si se ha comprado una vivienda con menos de diez años de antigüedad construida a partir de 1999, la Ley de Ordenación de Edificación otorga las siguientes garantías por defectos de construcción y vicios ocultos ante el responsable, denominada responsabilidad de saneamiento, siempre que los defectos no estuvieran a la vista o si el comprador, en razón de su profesión o de sus conocimientos, los pudiera haber detectado, independientemente de si el vendedor los conocía o no.

.- ¿Que Plazos otorga la LOE para reclamar por estos defectos de construcción?

Un (1) año: Arreglo de los daños materiales por vicios ocultos que afecten a elementos de acabado de las obras. Garantizado por el seguro del constructor.

Tres (3) años: Solución de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones en que afecten a los requisitos de habitabilidad, como condiciones de salubridad e impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio…

— Diez (10) años: Arreglo y solución de los daños materiales por vicios ocultos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Garantizado por el seguro del promotor.

Fuente: Ley de Ordenación de la Edificación. 38/1999 de 5 de noviembre.

.-¿Opciones del comprador?

ViciosConstrucción

(Foto: MangaAbogados.Com)

En cualquiera de los casos, el comprador podrá optar entre rescindir el contrato, teniendo derecho a recuperar las cantidades desembolsadas, rebajar el importe del precio pactado o solicitar una indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conociese los defectos y no los hubiera comunicado.

En caso de que la vivienda o el inmueble se perdiera por efecto de los vicios ocultos, el vendedor deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con daños y perjuicios. Si no los hubiera conocido, solo deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato.

.- ¿Y si la vivienda fue construida antes de la entrada en vigor de la LOE?

En cambio, si se ha adquirido una vivienda construida antes de la entrada en vigor de la LOE, es de aplicación lo previsto en el artículo 1591 del Código Civil, que establece que los defectos o vicios graves en el proceso de edificación deben ser asumidos por quienes intervinieron en ella: constructor, arquitecto proyectista, arquitecto técnico, subcontratista y promotor, sean personas físicas o jurídicas.

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.

De acuerdo al Código Civil, el contratista responde por vicios de la construcción por espacio de diez años y el arquitecto por vicios del suelo o de la dirección; a su vez, la responsabilidad del contratista se extiende hasta quince años en el caso de incumplimiento de las condiciones del contrato de obra.

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