La doble venta. Examen del artículo 1473 del Código Civil

Artículo 1473

Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

El artículo transcrito se refiere a una situación que, aunque ilógica en la teórica, y poniendo en jaque la creencia en el Ordenamiento Jurídico del ciudadano, tiene visos de realidad, partiendo de la desconexión existente hasta no hace mucho entre las diferentes instituciones que se preocupaban de la Propiedad, tales como Registro y Catastro.

Situación: A vende a B un determinado bien el uno de Junio de un año cualquiera. Pero el uno de Marzo de ese año, ya le había vendido a C el mismo bien. ¿Qué acciones tiene C para reclamar su derecho? ¿Qué plazo existe para reclamar la doble venta?

Es sabido, que nuestro sistema de transmisión de la propiedad y demás derechos reales se contiene en los arts. 609 y 1095 CC, en los que se nos viene a decir que éstos se adquieren y transmiten como consecuencia de la suma de dos elementos: a saber, el título o contrato válido traslativo y el posterior modo, traditio o entrega.

Artículo 609

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Artículo 1095

“…Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.”

.- ¿Cuáles son las reglas del Código Civil?

Por su parte, el art. 1473 CC, establece una serie de criterios de preferencia que ya hemos reiterado: en el caso de tratarse de bienes muebles, se declara como definitivo propietario al primero que de buena fe tome posesión de la cosa; y en el caso de los bienes inmuebles, al primero que inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad (en defecto de inscripción, al primero que efectivamente tome posesión del bien de buena fe; y en defecto de los anteriores criterios, es preferido el que ostente título de fecha más antigua).

El régimen es diferente según se trate de bienes muebles o inmuebles. En el caso de bienes muebles, quizás el más sencillo, será propietario el primero que tenga su posesión efectiva, siempre que hubiese actuado de buena fe. En el caso de bienes inmuebles, habrá que acudir bien a la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, en segundo lugar, a la toma de posesión del mismo y, en su defecto, al título más antiguo.

.- ¿Qué dice la Jurisprudencia del Tribunal Supremo?

Acudimos en este punto a la Sentencia núm. 392/2012 de 27 junio de la Sección1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, que se pronuncia del siguiente modo:

“La  sentencia de 7 de septiembre 2007  ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el  artículo 1473   del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del  artículo 1473   del Código Civil.”

….

“La cuestión viene a desembocar en la apreciación de la situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble, en cuanto ello determinará la existencia o no de buena fe por su parte y poder beneficiarse de lo dispuesto por el artículo 1473 del Código Civil, partiendo de que no resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia.”

El debate pues, queda centrado en el conocimiento de la venta anterior y en las acciones que pudiesen recaer sobre el vendedor del bien por aquél de los compradores que hubiese quedado excluido de su posesión, puesto que la posesión es indivisible. En este sentido, es interesante destacar que el artículo 445 destaca que “la posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas”.

Expuesto cuanto antecede, será de interés matizar, pues, que la propiedad por parte de quien cumple las condiciones del artículo 1473 se verá respetada. Nacerá la posibilidad de ejercicio de acción entre vendedor y comprador (sin posesión efectiva). Y nacerá con el objetivo de resarcir a este comprador por la no adquisición del bien.

.- ¿Cuál es el plazo de prescripción de esta acción?

La Sentencia 728/2012 de la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo remite a los artículos 1964 y 1969 a los efectos del cómputo del plazo de prescripción de esta acción, de eminente carácter indemnizatorio.

Artículo 1964

La acción hipotecaria prescribe a los veinte años, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.

Artículo 1969. [Inicio del cómputo del tiempo para prescribir]

El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse.

Así pues, esta acción está caracterizada como personal, puesto que los sujetos activo y pasivo de la misma recaerían en las personas del vendedor y del comprador. Así lo confirman, entre otras, la Sentencia núm. 241/2003 de 22 mayo de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Islas Baleares, que inicia el cómputo del plazo en el momento en que “quedó consumado el contrato de compraventa”

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