‘Una realidad, dos Registros’. Catastro y Registro de la Propiedad

En nuestro sistema, existen dos registros jurídicos distintos, el Catastro y el Registro de la Propiedad, que se ocupan de una misma realidad, la inscripción de los bienes inmuebles. No obstante, entre uno y otro existen amplias diferencias, no sólo en cuanto a los datos que incluyen, sino a también a su origen y finalidad. Se puede definir esta situación mediante la máxima comúnmente admitida de <<una realidad, dos registros>>.

Descoordinados entre sí, todavía es común encontrarse en la tesitura de que una mismo bien se encuentre inscrito en el Catastro a favor de una persona, pero no haya tenido acceso al Registro de la Propiedad. Incluso, constando la inscripción de ese mismo bien en ambos Registros, puede ser que la superficie sea diferente e, incluso, que también exista contradicción con la superficie física del bien en cuestión.

.- El Catastro: es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. Su finalidad es fiscal y para ello recoge la descripción de todos los inmuebles del país y sus titulares, incluso aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad. La inscripción de bienes en el Catastro es obligatoria y gratuita.

El Catastro contempla todas las edificaciones existentes, con independencia de su situación jurídica o su adecuación a la legalidad urbanística, de forma que todo ciudadano tribute por el inmueble que tenga.

.- El Registro de la Propiedad es un registro jurídico que depende del Ministerio de Justicia. Está constituido como un registro de derechos, esto es, un registro de las titularidades y cargas que existen sobre los inmuebles. Incorpora una descripción del inmueble, pero esta descripción se realiza siempre en base a la documentación aportada por las partes y no por una comprobación directa de la realidad.

Su finalidad es dar publicidad frente a terceros de los derechos sobre inmuebles, aportando seguridad jurídica. La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, y tiene un coste asociado.

Asimismo, únicamente pueden tener acceso documentos que reúnan determinados requisitos.

Expuesto la anterior comparación, se observa la razón de ser de una y otra institución, y se arroja cierta luz sobre sus diferencias.

Lo cierto es que el propio Texto Refundido del Catastro Inmobiliario, y con causa en el origen tributario-censal del mismo, en su artículo 3.3 establece la sumisión del Catastro al Registro de la Propiedad en materia de titularidades y cargas:

Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

La propia Exposición de Motivos del Texto Refundido antes señalado incluye una mención a su origen tributario, pero introduce la necesidad de incorporar “la información gráfica y de la identificación catastral de las fincas tanto a las actuaciones notariales como al Registro de la Propiedad”. Por eso, actualmente se está produciendo un proceso de coordinación y vinculación entre ambos Registros tendentes a evitar situaciones contradictorias (sobre todo en materia de superficies y titularidades) entre uno y otro. El objetivo es claro, que ambos reflejen de la forma más fiel la realidad física de la finca.

.- ¿La titularidad catastral puede otorgar la propiedad?

El artículo 38 de la Ley Hipotecaria constituye el precepto básico del principio de legitimación registral, porque en él se contiene la formulación positiva de dicho principio, es decir, la presunción de que lo inscrito en el Registro existe y pertenece al titular registral en la forma que expresa el asiento.

A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Por ello, en ningún caso se atribuirá la propiedad de un determinado bien por el mero hecho de constar en Catastro a favor de un determinado titular. Puede servir de prueba indiciaria, que, unido al resto de actividad probatoria, termine por crear convicción en el Juez, pero, en ningún caso, debe ser causa única de atribución de titularidad, sino que para tal hecho habrá que atenerse a las reglas previstas en el Código Civil para su adquisición y transmisión.

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