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Archivos Mensuales: noviembre 2015

Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.

El artículo 444 del Código Civil arriba transcrito enumera una serie de actos realizados por un tercero que <<no afectan a la posesión>>. Concretamente, menciona aquellos actos en donde se observen las notas de violencia, clandestinidad o tolerancia por parte del poseedor.

[Nota del Autor: Será objeto de análisis aquellos actos marcados por la tolerancia de su poseedor, o propietario, dadas las implicaciones que este hecho pudiesen tener en la existencia o configuración de derechos reales]

La finalidad de este artículo 444 no es otra que ‘mantener’ en la condición jurídica de poseedor, conservando, de este modo, su derecho sobre la cosa objeto del mismo, sin que se haya provocado cambio alguno en la situación jurídica posesoria, tanto en efectos de posibilidad de usucapión por el paso del tiempo, con los plazos y requisitos marcados por la Ley, como en materia de protección posesoria.

//Situación: Por mera relación de vecindad, A permite a B acceder por su propiedad a su finca, situada en colindancia, con el único objetivo de acortar la distancia de ésta a camino público//

Así pues, se puede configurar  la expresión ‘meramente tolerados’ como aquella posesión que es consentida por el poseedor legítima. Este consentimiento implica dos notas características:

  1. a) No existe un consentimiento expreso hacia lo que podría ser configurado como ‘inmisión ajena’
  2. b) La admisión de esta inmisión trae causa en un consentimiento tácito, pues, en caso contrario, podrían ser impedidos.

Lo expuesto hasta aquí nos lleva a configurar, en palabras de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de la Sección 6ª, núm. 17/2007, de 22 de enero de 2007, como  “aquellas concesiones hechas por el dueño sin propósito de constituir derechos, de otorgar posiciones estables o indefinidaso, dicho de otro modo, como “aquellos usos aislados e intermitentes”, que no constituyen verdadera posesión ni atacan el derecho del verdadero poseedor.

En materia de derechos reales, es importante destacar que los actos meramente tolerados pueden ser de aprovechamiento (p.ej,  recogida de leña en finca de vecino) o actos de mero disfrute. Dicho esto, y destacado su carácter esporádico y con causa en la amistad, es necesario destacar que:

– A efectos interdictales, la utilización parcial de la cosa no implica privación al poseedor legítimo, y ello porque la posesión, como hecho, no puede darse reconocerse en dos personalidades distintas (Artículo 464 del Código Civil). Por ello, nunca será objeto de defensa interdictal una posesión tolerada, debiendo observarse, pues, una relación estable y duradera con la cosa.

– A efectos de una posible usucapión, tampoco será posible iniciar el cómputo de la misma en base a la mera tolerancia, al no poder apreciar la existencia de una posesión pública, pacífica y no interrumpida, en concepto de dueño, por el propio carácter consentido de los actos tolerados.

Así pues, configurados como inmesiones esporádicas, sin ningún tipo de carácter posesorio, y tal como concluye el artículo 444, <<no afectan a la posesión>>, pues la aquiesciencia del legítimo poseedor excluye los efectos más arribas señalados, y ello porque, en palabras de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, de 23 de febrero de 1998, el que tolera la actividad de otro no pierde, en ningún caso, la posesión.

 

Fuente:

1.- Comentario al art. 444 del Código Civil. Matilde Cuena Casas

Estudios y Comentarios Legislativos (Civitas). Editorial Aranzadi, SA

ISBN 978-84-470-3738-4

2.- Comentario al art. 444 del CC. Magdalena Ureña Martínez.

Grandes Tratados. Comentarios al Código Civil. Editorial Aranzadi, SA

ISBN 978-84-9903-307-5

Al hablar de propiedad horizontal siempre tenemos la imagen de un edificio, en una zona urbana, con un determinado número de plantas (quizás también garajes, trasteros, bodegas,…), en donde conviven, en mayor o menor armonía, unos propietarios bajo la gestión de una Junta Directiva formada por ellos, y, a veces, de un administrador mercantil.

Esta simplista relación es la situación habitual regulada por la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. Ahora bien, ¿cabría aplicar esta ley a aquellos supuestos en los que los elementos comunes no se manifiesten como una construcción (un edificio) y sí como el vuelo, subsuelo y la unidad de una finca?

A esta respuesta responde la institución acuñada como propiedad horizontal tumbada. La Resolución de 3 de Diciembre de 2009 de la DGRN resuelve esta cuestión, en aplicación del artículo 24 de la LPH, afirmando lo siguiente:

El artículo 24, que integra el nuevo Capítulo III de la Ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios.

Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.

Anticipa el pronunciamiento aquí transcrito las dos figuras que, actualmente se cobijan bajo el paraguas de la propiedad horizontal tumbada.

1) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que les es de aplicación el régimen de la LPH al estar integrados por parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes (vuelo y suelo son pues, privativos), pero que tienen viales y servicios en común.

La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada a las que se vincula en comunidad otros elementos, a las que se pueden añadir otras porciones de suelo instalaciones, servicios o viales.

2) La Propiedad Horizontal Tumbada strictu sensu, donde las fincas mantienen en común suelo, subsuelo y viales y servicios, tal y como sería el caso de una propiedad horizontal ‘vertical’. En este supuesto, dese el momento en que se mantiene la unidad jurídica de la finca, no se altera ni la forma, ni la titularidad, ni la superficie, ni los linderos.

Esta distinción fue confirmada en la Resolución de la DGRN de 16 de julio de 2005, al establecer que para mantenerse en los límites de una comunidad es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos. Y ello porque es preciso que sean absolutamente independientes entre sí, dado que si tienen tal autonomía, nos hallaríamos ante una verdadera división de terrenos, independientemente del ‘nomen iuris’ o del mecanismo efectuado para tal división o parcelación.

Fuente:

www.registradoresdemadrid.org ‘Casos Prácticos Propiedad’

http://www.catastro.minhap.gob.es/ ‘Consideraciones sobre la Propiedad Horizontal Tumbada’

Tanto el  Código Civil, como la actual  Ley 2/2006, de Derecho Civil de Galicia, prevén la configuración forzosa de una servidumbre de paso cuando nos encontremos ante una finca enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, en ambos caso previa la correspondiente indemnización.

Artículo 564

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.

Artículo 83.2

Se considera enclavado el predio que carece de acceso suficiente a camino público transitable para satisfacer las necesidades permanentes de explotación, uso y disfrute del mismo conforme a su destino económico actual, siendo el acceso al mismo sólo posible a través de otros predios de ajena pertenencia y sobre los que el legitimado, para pedir la constitución de la servidumbre, carece de cualquier otro título que le permita efectuar el tránsito.

Ambos preceptos marcan como condición de partida la inexistencia de salida a camino público. Ha sido la Jurisprudencia la que ha matizado la imposición de tal gravamen, hacer retar su imposición hasta la óptica de la más estricta necesidad, nunca comodidad o mera conveniencia.  Hasta el punto de afirmar el el Tribunal Superior de justicia de Galicia, en su Sentencia núm. 19/2012 de 24 mayo de la Sala de lo Civil y Penal (Sección 1ª)  que:

La doctrina del T.S. (ver, por ejemplo, la S.S. de 11-12-1987 o la  20-10-2005, que además cita las de 14-10-1941, 29-3-1977 y 13-6-1989, entre otras), extrapolable a nuestro derecho, hace hincapié en el concepto de necesidad como nota característica de las servidumbres forzosas, y entiende que la necesidad ha de ser real y no ficticia o artificiosa, y que no es mera conveniencia, ni equivale a simple dificultad o molestia.

Dicho requisito de necesidad, reconocido igualmente por esta Sala en diversas resoluciones sobre constitución forzosa de servidumbre de paso caso de fincas enclavadas, cobra mayor rigor en los supuestos de interclusión relativa (véanse, por ejemplo, la citada  STS de 13-6-1989   o la de este  Tribunal de 17-2-2010), pues a aquel requisito, en los términos expuestos, se añade el de la insuficiencia del paso preexistente o alternativo para atender las necesidades del fundo teniendo en cuenta las necesidades del caso concreto.

Esto es, la Jurisprudencia ha matizado tal concepto de necesidad desde un punto de vista estricto, no como mera conveniencia, dificultad o molestia, añadiéndose más recientemente la insuficiencia de aquellos pasos preexistentes o alternativos según las necesidades del caso concreto. Y ello todo en aplicación directa del denominado “principio de libertad de fundos”, según el cual toda propiedad, se presume, salvo prueba en contrario, libre de cargas y gravámenes de cualquier tipo.

Cuestión diferente es qué debe entenderse por camino público. El carácter público o privado dependerá de la naturaleza del suelo sobre el que transcurren. Camino público es aquel cuyo suelo es público, y que debemos diferenciar de la servidumbre de paso sobre suelo privado (art. 564 del Código Civil y por todas STS de 27 de mayo de 1995). La jurisprudencia tiene declarado que los caminos tienen la condición de públicos (STS de 7 de mayo de 1987), siendo a estos efectos indiferente que no figuren en el Inventario de Bienes si el carácter de uso público del camino se acredita suficientemente (STS de 29 de septiembre de 1989).

De un modo práctico, se puede configurar un camino público como “aquel que está determinado al paso de una pluralidad indeterminada de personas”, independientemente de que tengan intereses económicos o no en sus inmediaciones.

Pero… ¿que notas tiene un camino público?

La Jurisprudencia se ha mostrado rotunda en este sentido. Así, entre otras muchas, la Sentencia núm. 153/2011 de 7 abril, de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de A Coruña afirmó que:

La jurisprudencia señala que por “camino público” ha de entenderse todos aquellos espacios o lugares públicos por el que las personas deambulen o se desplacen de un lugar, aunque no tengan carácter de camino o carretera con criterio administrativo, como plazas, parques, jardines, vías pecuarias (STS 29 de marzo de 1977), e incluso fluviales (STS 8 de marzo de 1922), independientemente de su anchura y de las condiciones de policía o urbanización que puedan tener a otros efectos, y de que en ellos estén instalados o se presten todos los servicios municipales y los de alumbrado, afirmado y encintado de las aceras.

Por ello, la interpretación restrictiva de la necesidad para la imposición forzosa de una servidumbre de paso debe ser analizada caso por caso, obviando las reglas generales y haciendo un análisis pormenorizado de la situación objeto de litis. Esa misma Sentencia continúa diciendo que:

“todo lo cual ha conducido a una interpretación restrictiva en cuanto a la exigencia y, consiguientemente, por lo que respecta a los términos “enclavada entre otras ajenas” “salida a camino público” y sobre todo al concepto específico de éste…”

A efectos prácticos, pues, es necesario ‘calzarse las botas’ y bajar al terreno. Serán las concretas circunstancias de cada caso, con sus posibles alternativas, las que determinen si se dan o no las condiciones precisas para solicitar, y lograr, una imposición forzosa de servidumbre de paso. Nunca una regla general permitirá anticipar el resultado sin su correspondiente análisis, el cual es recomendable efectuar mediante dictamen pericial que, por técnico competente, analice, no sólo la interclusión (absoluta o relativa), sino las posibles alternativas. La necesidad debe ser el eje de todo argumento.

Fuente: El Blog de EsPublico.- Los Caminos Públicos Municipales

http://www.administracionpublica.com/los-caminos-publicos-municipales/

Susana González Ruisánchez

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