La Propiedad Horizontal Tumbada. Distinción con los complejos inmobiliarios.

Al hablar de propiedad horizontal siempre tenemos la imagen de un edificio, en una zona urbana, con un determinado número de plantas (quizás también garajes, trasteros, bodegas,…), en donde conviven, en mayor o menor armonía, unos propietarios bajo la gestión de una Junta Directiva formada por ellos, y, a veces, de un administrador mercantil.

Esta simplista relación es la situación habitual regulada por la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. Ahora bien, ¿cabría aplicar esta ley a aquellos supuestos en los que los elementos comunes no se manifiesten como una construcción (un edificio) y sí como el vuelo, subsuelo y la unidad de una finca?

A esta respuesta responde la institución acuñada como propiedad horizontal tumbada. La Resolución de 3 de Diciembre de 2009 de la DGRN resuelve esta cuestión, en aplicación del artículo 24 de la LPH, afirmando lo siguiente:

El artículo 24, que integra el nuevo Capítulo III de la Ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios.

Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.

Anticipa el pronunciamiento aquí transcrito las dos figuras que, actualmente se cobijan bajo el paraguas de la propiedad horizontal tumbada.

1) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que les es de aplicación el régimen de la LPH al estar integrados por parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes (vuelo y suelo son pues, privativos), pero que tienen viales y servicios en común.

La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada a las que se vincula en comunidad otros elementos, a las que se pueden añadir otras porciones de suelo instalaciones, servicios o viales.

2) La Propiedad Horizontal Tumbada strictu sensu, donde las fincas mantienen en común suelo, subsuelo y viales y servicios, tal y como sería el caso de una propiedad horizontal ‘vertical’. En este supuesto, dese el momento en que se mantiene la unidad jurídica de la finca, no se altera ni la forma, ni la titularidad, ni la superficie, ni los linderos.

Esta distinción fue confirmada en la Resolución de la DGRN de 16 de julio de 2005, al establecer que para mantenerse en los límites de una comunidad es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos. Y ello porque es preciso que sean absolutamente independientes entre sí, dado que si tienen tal autonomía, nos hallaríamos ante una verdadera división de terrenos, independientemente del ‘nomen iuris’ o del mecanismo efectuado para tal división o parcelación.

Fuente:

www.registradoresdemadrid.org ‘Casos Prácticos Propiedad’

http://www.catastro.minhap.gob.es/ ‘Consideraciones sobre la Propiedad Horizontal Tumbada’

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