Usucapión contra Tabulas. Vigencia del artículo 36 de la Ley Hipotecaria

Por usucapión ‘contra tabulas’ se entiende como aquella adquisición del dominio por aquella persona que no es titular del mismo por la posesión continuada del bien en cuestión, en contra de lo dispuesto en el Registro de la Propiedad.

Tradicionalmente, esta materia era objeto de debate entre el acogimiento de la tesis establecida en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria o la dispuesta en el artículo 1949 del Código Civil:

El artículo 36 de la Ley Hipotecaria establece aquellos supuestos en los que no es de aplicación la idea del <<tercero hipotecario>>, concretamente:

  1. Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
  2. Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo que la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición.

Por su parte, el artículo 1949 del Código Civil, establecía que contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.

Es por esta contradicción por la que ha sido necesaria la publicación de la Sentencia la del TS de 21 enero 2014, que declara que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas .

Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del “tercero hipotecario”, que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.

Dicho de otro modo, para el alto tribunal solo prevalecerá contra el tercero hipotecario la prescripción adquisitiva ya consumada o que pueda consumarse dentro del año siguiente en dos supuestos:

  • Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por personad distinta de su transmitente.
  • Cuando “el tercero hipotecario” consienta dicha posesión, expresa o tácitamente, durante el año siguiente a la adquisición.

Por ello, el artículo 1949 del Código Civil se puede considerar derogado por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que regula los distintos supuestos de la usucapión contra tábulas. No obstante, es necesario destacar que esta normativa específica del LH art. 36 sólo es una regulación especial de esa institución en cuanto afecte o pueda afectar a quien tiene su derecho inmobiliario inscrito en el Registro de la Propiedad, con la condición de tercero hipotecario. Para todo lo demás, seguirá rigiendo el Código Civil (arts. 1930 y ss.). Es la conjunción de estos dos cuerpos legales los que nos llevan a concluir como requisitos de toda usucapión <<contra tabulas>> los siguientes:

.- Posesión a título de dueño

.- En caso de ser ordinaria, que la misma esté fundamentada, durante 10 años si hablamos entre presentes y 20 entre ausentes, en Justo título (verdadero y válido), y que goce de las notas de buena fe, pública, pacífica y no interrumpida.

.- En caso de ser extraordinaria, el transcurso del plazo más largo que marca la ley (6 años para bienes muebles y 30 para inmuebles).

 

Fuente:

1.- El TS fija doctrina en materia de usucapión contra tabulas ‘El blog Jurídico de Sepin

2.- Usucapión contra tabulas. Enrique Rubio Torrano

Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil num. 1/2014 parte Comentario.
Editorial Aranzadi, SA, Cizur Menor. 2014.

BIB 2014\839

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