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Archivos Mensuales: abril 2016

La buena fe constituye uno de los presupuestos básicos de la protección registral e nuestro sistema hipotecario, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información obtenida por el Registro de la Propiedad. Este es el fundamento del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la llamada <<buena fe registral>>.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Ahora bien, cabe cuestionarse si el tercero conocedor de la inexactitud registral respecto a la realidad jurídica merece esa condición de tercero hipotecario y, como tal, merece esa especial protección registral.  Por ello, cabe cuestionarse si la buena fe es una consecuencia de un “estado psicológico” o un síntoma de una “actuación diligente”.

Este debate ha sido resuelto tanto por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo como por la Dirección General de los Registros y del Notariado de modo que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil a favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la creencia de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. (Resolución núm. 127/2016, de 21 dic).

Como consecuencia de esta idea, el TS afirmó en numerosas sentencias (entre otras 11 de diciembre de 2012 y 14 de enero de 2014) que la caracterizada como “apreciación meramente subjetiva del adquirente” no resulta determinante de la buena fe, pues se requiere un complemento objetivable sobre la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio.

¿Qué consecuencias podemos sacar de esta Jurisprudencia?

Así pues, se puede afirmar, y siguiendo la idea ya expresada en la STS de 19 de junio de 2014 que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir el dominio, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al <<animus domini>>.

Así pues, para poseer en concepto de dueño, elemento clave a la hora de manifestar la existencia de buena fe, se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, sino que es plenamente consciente de su título.

Y ello, porque en ningún caso se puede presumir la buena fe, sino que ha de manifestar mediante actos inequívocos materializados hacia el exterior. La STS  de 18 de septiembre de 2007 que “si la adquisición se basa en un negocio jurídico, habrá de deducirse de él la intención del adquirente”.

 

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En el Registro de la Propiedad, se inscribirán, tal y como establece el artículo 2.2 de la Ley Hipotecaria, los títulos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de servidumbre.

Artículo 2.

En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

Así pues, afirmada esta posibilidad, cabe cuestionarse si todo título en el que se afirme la existencia de una servidumbre es inscribible en el Registro o, si por el contrario, es necesario que los mismos cumplan una serie de requisitos previos precisos para facilitar la mayor concordancia entre “Registro y Realidad”.

En este supuesto, es Doctrina unánime emanada de la DGRN, en materia de servidumbres, que deberán estar válidamente constituidas con los requisitos de identificación del predio dominante, predio sirviente, titulares, dimensiones,… tendentes a permitir una plena identificación de la Servidumbre sobre la inscripción.

Es necesario, pues, que, como presupuesto básico a toda inscripción, se expresen su extensión, límites y demás características configuradoras. Por lo tanto, no se considera suficiente, la identificación que contenga indeterminaciones sobre datos esenciales que afecten a las facultades de inmediato uso material conferido por una Servidumbre; sin perjuicio de que para suplir tales deficiencias, se puedan aportar más datos identificativos; por ello la propia DGRN establece que se ha “de permitir que en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento”.

Incluso cabría la posibilidad de que, por medio de escritura pública formalizada por los titulares dominicales o propietarios tanto del predio sirviente como dominante, se completen los defectos que, en materia de identificación, se pudiesen observar.

Pienso, a continuación, en dos supuestos concretos de denegación:

 (Nota del autor: Para complementar lo anteriormente expuesto, se analizarán dos resoluciones de la DGRN en materia de Servidumbre de Paso y de Luces, respectivamente, comprensivas de la anterior Doctrina, y que, en sus términos generales, pueden ser extrapolables a cualquier tipo de Servidumbre).

  • Resolución núm. 3536/2014, de 25 de febrero, que desestima la inscripción de un testimonio de un auto recaído en procedimiento verbal en la que se configuraba una servidumbre de paso.

Rechaza la inscripción por un doble motivo:

  1. nada se dice en torno a la longitud en que dicho lindero se verá afectado por el paso a favor del predio dominante”. Esta mera mención al lindero no determina por sí sola que tenga que entenderse que afecta a la totalidad del lindero.
  2. Tampoco cabe afirmar como titulo suficiente el acuerdo transaccional, aunque esté homologado judicialmente. El mismo sigue siendo considerado como un documento privado no apto para su inscripción en el Registro (RDGRN 5 de agosto de 2013), por lo que se produciría una quiebra del principio de legalidad.
  • Resolución núm. 12802 de 11 de septiembre de 2012, que desestima la inscripción de una servidumbre de luces y vistas tras diversos procedimientos judiciales que “deciden sobre situaciones de hecho que pueden ser consecuencia o no de la existencia de tal derecho”, al tratarse de situaciones meramente fácticas, sin que exista declaración alguno sobre la existencia o no de una servidumbre.

Así pues, no serán inscribibles pronunciamientos judiciales que no permitan la plena configuración de las Servidumbres o aquellos que versen sobre cuestiones meramente fácticas de las mismas.

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