Buena fe: ¿’Estado psicológico’ o ‘Actuación diligente’?

La buena fe constituye uno de los presupuestos básicos de la protección registral e nuestro sistema hipotecario, pues justifica que el tercero adquirente resulte protegido en la medida en que ha contratado confiando en la información obtenida por el Registro de la Propiedad. Este es el fundamento del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la llamada <<buena fe registral>>.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Ahora bien, cabe cuestionarse si el tercero conocedor de la inexactitud registral respecto a la realidad jurídica merece esa condición de tercero hipotecario y, como tal, merece esa especial protección registral.  Por ello, cabe cuestionarse si la buena fe es una consecuencia de un “estado psicológico” o un síntoma de una “actuación diligente”.

Este debate ha sido resuelto tanto por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo como por la Dirección General de los Registros y del Notariado de modo que la calificación de la buena fe como presupuesto de la prescripción ordinaria no puede quedar reconducida, únicamente, a una interpretación literalista del artículo 1950 del Código Civil a favor de su delimitación como un mero estado psicológico consistente en la creencia de que el transferente era titular del derecho real y venía legitimado para transferir el dominio. (Resolución núm. 127/2016, de 21 dic).

Como consecuencia de esta idea, el TS afirmó en numerosas sentencias (entre otras 11 de diciembre de 2012 y 14 de enero de 2014) que la caracterizada como “apreciación meramente subjetiva del adquirente” no resulta determinante de la buena fe, pues se requiere un complemento objetivable sobre la legitimación del transmitente para poder transmitir el dominio.

¿Qué consecuencias podemos sacar de esta Jurisprudencia?

Así pues, se puede afirmar, y siguiendo la idea ya expresada en la STS de 19 de junio de 2014 que la posesión en concepto de dueño, como requisito esencial básico, no es un concepto puramente subjetivo o intencional, ya que el poseedor por mera tolerancia o por título personal, reconociendo el dominio en otra persona, no puede adquirir el dominio, aunque quiera dejar de poseer en un concepto y pasar al <<animus domini>>.

Así pues, para poseer en concepto de dueño, elemento clave a la hora de manifestar la existencia de buena fe, se requiere un elemento causal o precedente objetivo que revele que el poseedor no es mero detentador, sino que es plenamente consciente de su título.

Y ello, porque en ningún caso se puede presumir la buena fe, sino que ha de manifestar mediante actos inequívocos materializados hacia el exterior. La STS  de 18 de septiembre de 2007 que “si la adquisición se basa en un negocio jurídico, habrá de deducirse de él la intención del adquirente”.

 

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