Retracto legal entre comuneros. El artículo 1522 del Código Civil. Mención a la Ley 7/2012, de Montes de Galicia

El retracto de comuneros tiene como punto de partida el objetivo de evitar un excesivo fraccionamiento en la propiedad, propiciando que aquellos copartícipes en parte alícuota en el dominio puedan adquirir, en caso de enajenación, la parte de otro. En ese contexto surge el artículo 1552 del Código Civil, que dispone que: “el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.

Jurisprudencialmecontract1nte hablando, se ha caracterizado esta figura como aquel derecho que tiene como objetivo último la consolidación en un solo titular (o en los mínimos posibles) del dominio de un determinado bien o derecho. Así se recoge, entre otras muchas, en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 22 de Octubre de 2007:

“el derecho de retracto regulado en el artículo 1522 del Código civil, tiene por finalidad esencial evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales y lograr su consolidación en un solo titular para evitar los efectos antieconómicos de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto a su administración y disfrute suelen surgir entre los condueños”.

Así pues, se puede definir el retracto legal como aquel derecho conferido por la ley a subrogarse, con las mismas condiciones, en el lugar del que adquiere una cosa por compra.

.- ¿Qué requisitos exige la ley para el valido ejercicio de este derecho?

  1. Una comunidad ‘romana’; Es necesario que cada condómino tenga determinado su grado de dominio sobre la cosa, presuponiendo, además, que exista poder de disposición sobre ella. Esta Comunidad es la que está regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, en contraposición con las de carácter germánico, cuyos casos paradigmáticos son la Sociedad de Gananciales o, a nivel gallego, las Comunidades de Montes Vecinales en Mano Común.
  2. Enajenación a un extraño; entendiéndose tanto de una venta o una dación en pago. La única condición es que se realice a favor de persona ajena a la comunidad.
  3. Plazo de ejercicio de la acción; Deberá de ejercitarse en el plazo de caducidad de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta (artículo 1524 párrafo primero Código Civil), no excluyéndose del cómputo los días inhábiles.

Desde un punto de vista formal, además de los documentos que justifiquen el título en que se funde el retracto, también deberá presentarse documento que acredite haberse consignado, si fuese conocido, el precio de la cosa objeto de retracto.

* Especialidad en materia de Montes Vecinales en Mano Común (propias de la CC.AA. de Galicia).  Necesidad de comunicación previa

En virtud de la Ley 7/2012, de Montes de Galicia (artículo 57, sobre adquisición de terreno) las Comunidades de Montes (CMVMC) tendrán derecho de adquisición preferente tanto de las superficies colindantes, cuya integración permita una disminución o mejor definición del perímetro del monte vecinal, como de sus enclavados.

Se establece expresamente la obligación de comunicar a la CMVMC la venta de estos terrenos, disponiendo la Comunidad de un plazo de tres meses para ejercitar este derecho. Para el caso de que no se hubiese realizado tal comunicación previa, la Comunidad podrá ejercitar la acción de retracto en el plazo de un (1) año desde la inscripción o el conocimiento de la transmisión.

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