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Archivos Mensuales: julio 2017

Es materia propia de Propiedad Horizontal, para aquellos edificios regidos bajo la forma de la Comunidad de Propietarios, la impugnación judicial de acuerdos como la forma de defensa de los comuneros que se posicionan en minoría contra la tesis o postura mayoritaria, considerando que los acuerdos de la Junta puedan ser contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultar lesivos para los intereses de la Comunidad o suponiendo un grave perjuicio para cualquier propietario.

 

La respuesta la encontramos en el art. 18 LPH, pero, ante la diversidad de supuestos que pueden concurrir, necesitamos acudir al criterio de la jurisprudencia.

Artículo 18

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

  • a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Esta regla general es consecuencia directa de la ejecutividad directa de todo acuerdo tomado en Junta (18.4 L.P.H.) por lo que, todo aquel comunero que se considere afectado por una toma de decisión comunitaria deberá proceder a la referida impugnación para hacer valer sus derechos.

Siguiendo el tenor literal del precepto transcrito más arriba, es necesario destacar que no cabe la impugnación por cualquier motivo siendo necesario estar en alguna de las situaciones de la Ley.

a) Acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos:

Impugnación

En esta materia, es necesario olvidar la consecuencia directa de nulidad del artículo 6 del Código Civil. En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil, aunque este precepto añade “salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención”. Y esto es lo que hace precisamente este art. 18.1 a), es decir, determinar la necesidad de impugnar contra las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, convirtiendo esta nulidad absoluta en un supuesto de anulabilidad a instancia, exclusivamente, del perjudicado.

 

 

b) Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad:

Es un concepto de carácter indeterminado, sin poder aventurar si esta vía será utilizada con mucha frecuencia, aunque, desde luego, siempre resultará posible alegar que una determinada decisión es contraria al interés general o que supone un beneficio para otros, para lo que será necesario atender a las concretas circunstancias del acto que se quiere impugnar.

c) Acuerdo con grave perjuicio para algún propietario o abuso de derecho.

Tampoco será sencillo encajar bien cuáles pueden ser los motivos o supuestos donde se pueda aplicar esta norma legal, dado el eminentemente carácter subjetivo y/o parcial de este elemento, porque, una de dos, o la Ley concede facultades a la Junta para imponer una carga, por ejemplo, la servidumbre de la regla c) del art. 9.1, con un quorum determinado, o desde luego no cabe dentro de la Ley un acuerdo que obligue o perjudique a un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

.- ¿Plazos de impugnación? ————–

El período es de caducidad. El artículo 18.3 de la L.P.H. prevé una diferenciación entre los dos tipos de decisiones de la Junta, los señalados en la letra a) de este art. 18.1, contrarios a la Ley o a los Estatutos, y el resto, los que figuran en las letras b) y c), gravemente lesivos a los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan grave perjuicio para algún propietario o que se hayan adoptado con abuso de derecho.
Los primeros, tienen el plazo de un año para la impugnación, mientras que para el resto se establece un período de tres meses.

El inicio del mismo será a partir de la presencia en la Junta o desde que el propietario ha tenido conocimiento del acuerdo correspondiente por las diversas formas de notificación, de modo que se reproduce la obligación de perfecta comunicación que deje constancia de la recepción del soporte documental del acuerdo.

.- ¿Legitimación? ————–

No todo propietario está legitimado para impugnar cualquier acuerdo comunitario, sino que habrá de mostrar de cara a la Comunidad una determinada actitud previa; así los asistentes solo podrán impugnar siempre y cuando hagan constar su voto negativo (“salven su voto”) en la Junta, mientras que los ausentes estarán legitimados únicamente desde el momento en que tengan constancia de la oportuna notificación.

Dentro de los asistentes, es necesario hacer mención a aquellos propietarios que se abstengan, legitimados en virtud de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013 con una mención expresa a que salvan su voto, mientras que si son propietarios morosos no estarán capacitados para impugnar salvo si se trata de acuerdos que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos. Por último, aquellos propietarios privados de voto se concede capacidad para la impugnación a los que hubiesen sido privados de su derecho de voto.

 

Así pues, la protección de las minorías en materia de impugnación de acuerdos comunitarios en edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal tiene especial minuciosidad dada la relevancia de esta cuestión en la esfera patrimonial y jurídico de los propietarios.

Susana González Ruisánchez

Abogado digital, Derecho Tecnológico, Ciberseguridad, SGSI, ISO27000, Legal Web Compliance, Innovación, Marketing y Comunicación

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