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Archivos Mensuales: agosto 2017

Una de las figuras que más discusiones provoca dentro del régimen de Propiedad Horizontal de un inmueble es la figura de la Subcomunidad de Propietarios que encuentra su amparo legal en el artículo 2. d) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, según el cual:

Esta Ley será de aplicación:

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

El objeto último de esta figura no es otra cosa que permitir, dentro del régimen comunitario creado a partir de la Ley de Propiedad Horizontal, la individualización de aquellos elementos o servicios comunes dotados de independencia económica, funcional u organizativa dentro del conjunto del inmueble. El ejemplo paradigmático es el de aquel garaje que todos tenemos en mente en el que son más los propietarios de plazas de aparcamientos que propietarios hay en el inmueble.

Estas Subcomunidades pueden constituirse en la propia escritura de División Horizontal o pueden crearse a posteriori. En el primer caso, hablaremos de una constitución originaria, mientras que en el segundo, se hablará de una constitución sobrevenida. En este supuesto habrá que atender, en primer lugar, si tal posibilidad se encuentra recogido en el título constitutivo y, en segundo lugar, para su validez en el tráfico jurídico, será necesario el voto favorable y unánime de todos los copropietarios de cara a su constitución, pues tal acuerdo supone una modificación del título que requiere de unanimidad (artículo 17.6 LPH).

Una vez tomado ese acuerdo, el reconocimiento de esa Subcomunidad de propietarios requiere los mismos formalismos que la constitución de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Esto es, será necesaria el otorgamiento de escritura pública y su acceso al Registro de la Propiedad. Simplificando al máximo esta cuestión, los pasos a dar serían:

–         Modificación del Título Constitutivo, si la posibilidad de constituir subcomunidades no se establece en el mismo.

–         Acuerdo unánime de toda la Comunidad General, adoptado en Junta de Propietarios.

–         Que la constitución de la Subcomunidad tenga acceso al Registro de la Propiedad.

Una vez aquí, se entiende necesario dotar a la Subcomunidad de Propietarios que se haya creado de un CIF para afrontar sus obligaciones contables y/o fiscales con terceros.

En cuanto a la gestión ordinaria de los intereses de la Subcomunidad, el propio artículo 2.d) remite al contenido de la Ley 49/1960, por lo que, a salvo la materia disponible que prevé el propio texto, el cumplimiento de sus mandatos es imperativo por los órganos que en ella se designen.

 

.- ¿Y si no existe Subcomunidad pero se obvia la obligación de algún propietario de satisfacer, en atención a su respectiva cuota de participación, el sostenimiento de los gastos comunes?

Este supuesto es bastante habitual en la vida cotidiana de edificios en régimen de propiedad horizontal. Sirva como ejemplo, aquel supuesto en que el propio Título Constitutivo establezca una exención a favor de alguna unidad o un sistema diferente de reparto de las cargas del edificio. Esta posibilidad es válida, siendo aceptada en constante y reiterada Jurisprudencia emitida por diferentes órganos, toda vez que este título es el que rige las relaciones entre condueños.

Cuestión diferente es para el caso de que exista un acuerdo puntual de exoneración por causa de cualquier índole (compensación, acuerdo,…) para cuyo análisis habrá que introducir, también, la posibilidad de que el mencionado acuerdo pueda ir contra Estatutos o ir contra la ley en perjuicio de tercero, para cuyo caso habrá que acudir al régimen de impugnación ordinario en materia de acuerdos comunitarios (artículo 18 de la Ley).

 

 

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