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Archivos Mensuales: septiembre 2017

Situación: Urbanización en régimen de Propiedad Horizontal. Se produce una expropiación de elementos comunes antes de transmitirse la propiedad. ¿Quién debe recibir el justiprecio?

La expropiación forzosa puede recaer sobre la propiedad o sobre cualquier otro derecho e interés legítimo, de modo que los derechos reales pueden extinguirse por expropiación forzosa sobre la cosa en lo que recaiga; de este modo, la expropiación forzosa se puede definir como el procedimiento legal a través del cual se transmiten los derechos patrimoniales del expropiado a la Administración Pública, haciéndose efectiva la justa indemnización al particular para asegurar que prevalezca el interés general cuando choque con sus intereses.

Así caracterizada, no es obstáculo que una expropiación recaiga en bienes objeto de Propiedad Horizontal. Nos encontramos en supuestos donde son bienes con ese especial régimen de propiedad los que son objeto de expropiación por parte de la Administración Pública. Especial régimen de propiedad que implica una suerte de titularidad compartida de los denominados ‘elementos comunes’.

Dentro del procedimiento administrativo, una de las consecuencias de esta figura es la necesidad de pago de justiprecio, por lo que cabe cuestionarse, en caso de su existencia, ¿quién debe recibir el justiprecio? ¿La Comunidad de Propietarios? ¿El propietario, a título individual? Por regla general, cabe decir que es la Comunidad de Propietarios la que, al verse privada de los elementos comunes, recibe el total del justiprecio.

Una vez recibido el ingreso y ya dentro de las arcas comunitarias, debe ser la Comunidad de Propietarios quien decida su destino, todo ello con arreglo a las reglas de mayorias legalmente previstas en la Ley de Propiedad Horizontal; bien la reinversión, bien el reparto entre los comuneros de modo proporcional o en atención de sus respectivas cuotas de participación.

 

// … ¿y si se transmite la vivienda mediando el procedimiento expropiatorio? //

Esta cuestión fue resuelta por la reciente Sentencia núm. 166/2017, de 8 de marzo, de la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, al afirmar que, salvo disposición en contrario en escritura de transmisión de propiedad, el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros.

Y ello porque esa percepción del justiprecio (entendido como indemnización) por la privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, habrá de atribuirse al dueño actual como ocurre con las demandas aprobadas o con la obligación de sostenimiento de los gastos comunes, a las que deberá hacer frente el propietario actual sin perjuicio de quien lo fuera en el momento en que se aprobó la realización del gasto.

Esta idea confirma el carácter real de la pertenencia a un edificio en materia de Propiedad Horizontal, tanto en su vertiente positiva (los beneficios y derechos inherentes) como negativa (los gastos y la obligación de sostenimiento de sus cargas).

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