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Archivos Mensuales: diciembre 2017

Las servidumbres sólo se inscriben en el predio sirviente. En el predio dominante, sólo se hará nota marginal recogiendo esa cualidad.

Ésta es la conclusión a la que llega la DGRN en su reciente Resolución de fecha dieciséis de octubre (publicada en el B.O.E. del pasado seis de noviembre) en virtud de la controversia suscitada tras la denegación de una rectificación de denegación en una finca registral.

Resultado de imagen de servidumbre de paso

Imagen: labogada.com

La afirmación viene a salvar una de las cuestiones prácticas que surgen en relación a la materialización, sobre el Registro, de una servidumbre. ¿Cómo resolver esta cuestión? A tal efecto, es interesante recordar el contenido del artículo 13 de la Ley Hipotecaria, que proclama que “los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan”.

 

Así pues, una servidumbre de paso solo se inscribirá en el predio sirviente, esto es, aquel que deba sufrir las consecuencias de la existencia de ese derecho real. Y su inscripción se hará con el objetivo de ganar su publicidad y dotar a la existencia de ese derecho de efectos frente a terceros.

Continúa el señalado artículo 13 de la L.H. (apartado 2º) afirmando que las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.

Dos conclusiones se obtienen de una primera lectura del artículo de referencia:

a) El gravamen se inscribirá, únicamente, en el folio de la finca sirviente, y siempre con el consentimiento de los titulares de ese predio.

b) No se inscribe propiamente en el folio de la finca dominante. Es clara la existencia de esta posibilidad en cuanto señala que se realiza, única y exclusivamente, como cualidad de la misma.

Desde un punto de vista eminentemente Registral la respuesta a esta distinción es clara: uno de los principios básicos del sistema hipotecario patrio es el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente  (artículo 20 L.H.). Otra vez, vemos la necesidad de coordinación entre Registro y Realidad.

Si el objeto de la inscripción no es otro que dotar a una determinada relación jurídica de eficacia y publicidad frente a terceros, es lógico pensar que la inscripción de este derecho real (recordemos, la servidumbre) deberá realizarse no en el folio del denominado <<predio dominante>>, sino del denominado <<predio sirviente>> pues deberá ser éste el que deberá “sufrir” la facultad concedida por el ordenamiento jurídico a aquél. Y todo ello sobre la base que la legislación hipotecaria exige al Registrador que “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos,…”

Una última cuestión terminológica, atendiendo al tipo de asiento referido. Las inscripciones son asientos  a través de los cuales se inscriben y publican en el Registro de la Propiedad determinados hechos, actos o derechos que afectan a bienes inmuebles, mientras que las anotaciones marginales sirven para dar noticia de algún hecho secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos, realizandose, en consecuencia, al margen de la anotación principal del derecho inscrito.

Fuente:

1.- Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado (boe.es)

2.- Registro de la Propiedad (mjusticia.gob.es)

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