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Propiedad Horizontal

En materia de Propiedad Horizontal, una de las cuestiones que se plantean en las Comunidades de Vecinos, es el acceso de todos los condueños a aquellos elementos o estancias, que aun siendo de carácter común, se encuentran individualizadas del resto de elementos comunes.

En concreto, me refiero a aquellos espacios cerrados que sirven, únicamente, para el acceso y control de determinados suministros, bien de servicio individual, o colectivo, que necesitan de lectura individualizada. Es muy común, en la época moderna en la que nos encontramos, la existencia de “un cuarto de contadores”, “un cuarto de basuras”, “un trastero común“, o, incluso, de una sala específica para el desarrollo de las reuniones de la Comunidad o para la gestión diaria y/o almacenaje de documentación de la propia Comunidad.

La duda, pues, es clara… ¿deben tener los convecinos libre acceso a estos elementos? ¿se debe restringir este acceso a los integrantes de la Junta de Gobierno o a personal por ésta autorizado?

Tal acceso puede suponer múltiples injerencias en la intimidad comunitaria e, incluso, personal, toda vez que, mediante el acceso a estas dependencias individualizadas, se puede acceder a datos que, si bien pueden no tener el carácter de protegidos, pueden provocar el acceso a ciertos aspectos de la intimidad propia de cada condueño. Por ello, la práctica habitual ha sido clara diferenciando entre lo que son “elementos comunes” más limitaciones que un buen uso, o, instalaciones o dependencias que puedan afectar a la intimidad personal y/o familiar, que son objeto de protección superior en virtud de la renombrada Ley de Protección de Datos.

En el primero de los supuestos, cuando se quiere acceder a cuartos destinados a un fin común, tales como cuartos de contadores, de basuras,… se reconoce el derecho a la tenencia de la misma. Así lo declaran, entre otras, la siguiente Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de Murcia, a cuyo contenido he tenido acceso gracias a la práctica profesional:

Debo declarar y declaro el derecho de la actora a disponer de llaves de los mencionados elementos comunes sin más limitaciones que las derivadas del “uso adecuado” que debe efectuar de dichos elementos comunes así como el derecho de la actora a instalar, en el recinto de contadores habilitado al efecto, un nuevo contador de consumo de energía eléctrica siempre y cuando se efectúe con los permisos y autorizaciones aplicables y por personal competente

Por otro lado, el acceso a aquellos lugares en los que pueda haber información sensible a la intimidad de cada uno de los condueños, deberá estar controlado con los medios y las formas que establece la Ley Orgánica de Protección de Datos, toda vez que, si bien, el acceso de los comuneros a la documentación de la Comunidad está reconocido en la Ley, este acceso no es absoluto, pues deberá realizarse con las debidas cautelas y siempre supervisando que no se produzca una transferencia de datos protegidos de carácter personal. La Comunidad está obligada, en la persona de sus órganos de Gobierno, a velar por la protección de estos datos, por lo que debe poner en valor las medidas que sean necesarias para la protección del acceso libre a la documentación comunitaria.

La comunicación a los propietarios de documentación que contenga datos personales se considera una cesión de datos, según la LOPD, por lo que la comunicación de datos deberá limitarse a aquellos datos que en cada caso resultan “adecuados, pertinentes y no excesivos”.

Por ello, habrá que analizar en cada caso concreto el fin de la estancia a la que el comunero desea acceder para poder garantizar el equilibrio entre sus derechos y los de la Comunidad en su conjunto y de los otros comuneros en particular.

Dice el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización. A la hora de hablar de Gastos Judiciales, en donde se pueden incluir aquellos honorarios debidos de Abogado, Procurador, así como aquellos referentes a una hipotética condena en costas, habrá que distinguir entre las partes que intervengan en ese procedimiento judicial, así como el contenido mismo de la Sentencia que sirva de referencia.

Partamos de un supuesto: A, miembro de la Comunidad del edificio B, demanda a la Comunidad. A gana el juicio. ¿Que regimen se aplica respecto los honorarios de Abogado, Procurador y/o Costas?

Propiedad HorizontalLa jurisprudencia viene considerando como supuestos con diferente régimen a aquellos en los que la Comunidad de Propietarios pleitee contra un tercero ajeno a la Comunidad o frente a uno de los comuneros miembros de la misma. Los gastos habidos en los pleitos de la Comunidad frente a uno de los comuneros si son susceptibles de individualización y, por lo tanto, no sometidos a dicha obligación legal de tener que ser asumidos por la totalidad de los propietarios. En el caso contrario, cuando la contraparte sea miembro de la Comunidad (esto es, un propietario, llamemosle, disidente) cada miembro de la Comunidad deberá soportar, en atención a su respectiva cuota de participación (%).

Se plantean, en consecuencia, tres alternativas para soportar esta obligación:

1.- Una derrama previa<<ad hoc>> excluyendo al disidente.

2.- La creación de un derecho de crédito a favor del propietario disidente en relación a la propia Comunidad.

3.- El surgimiento de la obligación de reintegro de los propietarios no disidentes de aportar a los fondos de la Comunidad el equivalente a su cuota de participación de las cantidades sufragadas con cargo al fondo común.

Así pues, cuando la razón haya sido atribuida a quien litiga contra la Comunidad no puede hacerse recaer sobre él tales gastos ya que, de lo contrario, ello supondría considerarle como tercero en los conflictos con la Comunidad.

Esta regla no es absoluta, pues cuando un comunero actúe frente a la Comunidad no como miembro de ella, sino como un tercero (por la razón jurídica que fuese), deberá soportar como miembro de la Comunidad Horizontal los gastos que se generen como gasto común como cualquier otro partícipe.

Esta idea surge a raíz de diferentes pronunciamientos del Tribunal Supremo, que considera que dichos gastos dejan de tener el carácter de “gastos generales” frente a los propietarios disidentes los cuales, por el propio funcionamiento de un procedimiento judicial, deben soportar las expensas propias no pudiendo imponerles además la contribución en las correspondientes a la otra parte, aplicando la cuota de participación, ya que de mantenerse dicho criterio estaríamos ante el injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad que se ha visto obligado a combatir judicialmente tendría que aportar en parte los gastos procesales generados por la Comunidad de Propietarios a la cual ha vencido.

Dice la sentencia de 5 de octubre de 1983 que…
«la obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al “adecuado sostenimiento del inmueble” o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de “gastos generales” con relación al segundo…
pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida».

Esta idea surge también cuando, además de las costas procesales, se reconoce en dichos procedimientos una indemnización a favor del comunero litigante. El comunero disidente se desliga, otra vez, de la Comunidad, a efectos de su pago con el fin de que el derecho reconocido en sentencia firme le sea íntegramente satisfecho por el obligado a su pago.

La  STS de 18 de diciembre de 2008, califica como servidumbre la ocupación de un bien privativo para la instalación de un ascensor en una Comunidad de Propietarios, remitiéndose a la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para regular el régimen general de toma de decisiones comunitarias.

Pictograma de Ascensor (Wikipedia.es)

Pictograma de Ascensor (Wikipedia.es)

.- ¿Quién puede pedir o exigir la instalación de elementos que faciliten la accesibilidad?

La LPH establece, en su artículo 10.2., que tendrán carácter obligatorio “las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”.

También, el artículo 17.2, establece que, en caso de mera conveniencia o comodidad, “la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Así pues, más allá de la previsión general del artículo 17, cualquier propietario mayor de 70 años o con alguna discapacidad podrá exigir de la Comunidad de Propietarios aquellas obras necesarias en materia de accesibilidad universal.

.- ¿Quién ha de pagar la instalación del ascensor o la rampa?

La Comunidad está obligada a realizar y costear obras de accesibilidad solicitadas por personas discapacitadas o mayores de 70 años siempre y cuando el coste de las mismas no superen doce mensualidades. Si el coste supera esas doce mensualidades, la comunidad quedará obligada igualmente a realizar y costear las obras de accesibilidad siempre que haya un acuerdo válidamente adoptado al respecto.

En todo caso, dice el artículo 10.2.c) que “quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales”, o lo que es lo mismo, contribuir con arreglo a su cuota de participación.

.- ¿Y si para instalar el ascensor hay que invadir parte de una vivienda particular?

La posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos constituye un hecho incuestionable. No obstante, este hecho es necesario ponderarlo con la ponderación de dos intereses jurídicos objeto de protección en nuestro ordenamiento jurídico (el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar el ascensor que permita hacer efectiva la accesibilidad y movilidad. Nos encontramos, pues, ante una afección de un elemento privativo (nunca ante una enajenación o expropiación), una servidumbre, que deberá garantizar el aprovechamiento económico y funcional del predio sirviente.

La STS de 22 de diciembre de 2010 declara que “la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo”. Continúa afirmando que “la ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo”.

Es necesario introducir dos conceptos básicos a la hora de resolver este supuesto, la habitabilidad y la funcionalidad. No toda ocupación está amparada por el especial interés de la Comunidad y de los inquilinos en el disfrute del ascensor, sino aquella que no cause en la propiedad afectada un perjuicio tal que prive de su significación al bien que la sufre. En el supuesto enjuiciado en esa Sentencia, en donde se probó la “total privación de dicho espacio” se provocaba una repercusión tal en un local comercial que, más allá de una importante privación de su volumen, mermaba las posibilidades de organización del espacio interior del local.

Es por este y otros pronunciamientos similares por los que el Tribunal Supremo ha declarado que, en todo caso, y más allá de la indemnización necesaria, el gravamen impuesto no puede suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo”.

Al hablar de propiedad horizontal siempre tenemos la imagen de un edificio, en una zona urbana, con un determinado número de plantas (quizás también garajes, trasteros, bodegas,…), en donde conviven, en mayor o menor armonía, unos propietarios bajo la gestión de una Junta Directiva formada por ellos, y, a veces, de un administrador mercantil.

Esta simplista relación es la situación habitual regulada por la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal. Ahora bien, ¿cabría aplicar esta ley a aquellos supuestos en los que los elementos comunes no se manifiesten como una construcción (un edificio) y sí como el vuelo, subsuelo y la unidad de una finca?

A esta respuesta responde la institución acuñada como propiedad horizontal tumbada. La Resolución de 3 de Diciembre de 2009 de la DGRN resuelve esta cuestión, en aplicación del artículo 24 de la LPH, afirmando lo siguiente:

El artículo 24, que integra el nuevo Capítulo III de la Ley especial, extiende la aplicación del régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre si y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean viales, instalaciones o tan solo servicios.

Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.

Anticipa el pronunciamiento aquí transcrito las dos figuras que, actualmente se cobijan bajo el paraguas de la propiedad horizontal tumbada.

1) Los Complejos Inmobiliarios Privados, que les es de aplicación el régimen de la LPH al estar integrados por parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes (vuelo y suelo son pues, privativos), pero que tienen viales y servicios en común.

La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos, en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada a las que se vincula en comunidad otros elementos, a las que se pueden añadir otras porciones de suelo instalaciones, servicios o viales.

2) La Propiedad Horizontal Tumbada strictu sensu, donde las fincas mantienen en común suelo, subsuelo y viales y servicios, tal y como sería el caso de una propiedad horizontal ‘vertical’. En este supuesto, dese el momento en que se mantiene la unidad jurídica de la finca, no se altera ni la forma, ni la titularidad, ni la superficie, ni los linderos.

Esta distinción fue confirmada en la Resolución de la DGRN de 16 de julio de 2005, al establecer que para mantenerse en los límites de una comunidad es preciso que las porciones atribuidas carezcan de autonomía que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos. Y ello porque es preciso que sean absolutamente independientes entre sí, dado que si tienen tal autonomía, nos hallaríamos ante una verdadera división de terrenos, independientemente del ‘nomen iuris’ o del mecanismo efectuado para tal división o parcelación.

Fuente:

www.registradoresdemadrid.org ‘Casos Prácticos Propiedad’

http://www.catastro.minhap.gob.es/ ‘Consideraciones sobre la Propiedad Horizontal Tumbada’

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