En materia de Propiedad Horizontal, una de las cuestiones que se plantean en las Comunidades de Vecinos, es el acceso de todos los condueños a aquellos elementos o estancias, que aun siendo de carácter común, se encuentran individualizadas del resto de elementos comunes.

En concreto, me refiero a aquellos espacios cerrados que sirven, únicamente, para el acceso y control de determinados suministros, bien de servicio individual, o colectivo, que necesitan de lectura individualizada. Es muy común, en la época moderna en la que nos encontramos, la existencia de “un cuarto de contadores”, “un cuarto de basuras”, “un trastero común“, o, incluso, de una sala específica para el desarrollo de las reuniones de la Comunidad o para la gestión diaria y/o almacenaje de documentación de la propia Comunidad.

La duda, pues, es clara… ¿deben tener los convecinos libre acceso a estos elementos? ¿se debe restringir este acceso a los integrantes de la Junta de Gobierno o a personal por ésta autorizado?

Tal acceso puede suponer múltiples injerencias en la intimidad comunitaria e, incluso, personal, toda vez que, mediante el acceso a estas dependencias individualizadas, se puede acceder a datos que, si bien pueden no tener el carácter de protegidos, pueden provocar el acceso a ciertos aspectos de la intimidad propia de cada condueño. Por ello, la práctica habitual ha sido clara diferenciando entre lo que son “elementos comunes” más limitaciones que un buen uso, o, instalaciones o dependencias que puedan afectar a la intimidad personal y/o familiar, que son objeto de protección superior en virtud de la renombrada Ley de Protección de Datos.

En el primero de los supuestos, cuando se quiere acceder a cuartos destinados a un fin común, tales como cuartos de contadores, de basuras,… se reconoce el derecho a la tenencia de la misma. Así lo declaran, entre otras, la siguiente Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de Murcia, a cuyo contenido he tenido acceso gracias a la práctica profesional:

Debo declarar y declaro el derecho de la actora a disponer de llaves de los mencionados elementos comunes sin más limitaciones que las derivadas del “uso adecuado” que debe efectuar de dichos elementos comunes así como el derecho de la actora a instalar, en el recinto de contadores habilitado al efecto, un nuevo contador de consumo de energía eléctrica siempre y cuando se efectúe con los permisos y autorizaciones aplicables y por personal competente

Por otro lado, el acceso a aquellos lugares en los que pueda haber información sensible a la intimidad de cada uno de los condueños, deberá estar controlado con los medios y las formas que establece la Ley Orgánica de Protección de Datos, toda vez que, si bien, el acceso de los comuneros a la documentación de la Comunidad está reconocido en la Ley, este acceso no es absoluto, pues deberá realizarse con las debidas cautelas y siempre supervisando que no se produzca una transferencia de datos protegidos de carácter personal. La Comunidad está obligada, en la persona de sus órganos de Gobierno, a velar por la protección de estos datos, por lo que debe poner en valor las medidas que sean necesarias para la protección del acceso libre a la documentación comunitaria.

La comunicación a los propietarios de documentación que contenga datos personales se considera una cesión de datos, según la LOPD, por lo que la comunicación de datos deberá limitarse a aquellos datos que en cada caso resultan “adecuados, pertinentes y no excesivos”.

Por ello, habrá que analizar en cada caso concreto el fin de la estancia a la que el comunero desea acceder para poder garantizar el equilibrio entre sus derechos y los de la Comunidad en su conjunto y de los otros comuneros en particular.

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Dice el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización. A la hora de hablar de Gastos Judiciales, en donde se pueden incluir aquellos honorarios debidos de Abogado, Procurador, así como aquellos referentes a una hipotética condena en costas, habrá que distinguir entre las partes que intervengan en ese procedimiento judicial, así como el contenido mismo de la Sentencia que sirva de referencia.

Partamos de un supuesto: A, miembro de la Comunidad del edificio B, demanda a la Comunidad. A gana el juicio. ¿Que regimen se aplica respecto los honorarios de Abogado, Procurador y/o Costas?

Propiedad HorizontalLa jurisprudencia viene considerando como supuestos con diferente régimen a aquellos en los que la Comunidad de Propietarios pleitee contra un tercero ajeno a la Comunidad o frente a uno de los comuneros miembros de la misma. Los gastos habidos en los pleitos de la Comunidad frente a uno de los comuneros si son susceptibles de individualización y, por lo tanto, no sometidos a dicha obligación legal de tener que ser asumidos por la totalidad de los propietarios. En el caso contrario, cuando la contraparte sea miembro de la Comunidad (esto es, un propietario, llamemosle, disidente) cada miembro de la Comunidad deberá soportar, en atención a su respectiva cuota de participación (%).

Se plantean, en consecuencia, tres alternativas para soportar esta obligación:

1.- Una derrama previa<<ad hoc>> excluyendo al disidente.

2.- La creación de un derecho de crédito a favor del propietario disidente en relación a la propia Comunidad.

3.- El surgimiento de la obligación de reintegro de los propietarios no disidentes de aportar a los fondos de la Comunidad el equivalente a su cuota de participación de las cantidades sufragadas con cargo al fondo común.

Así pues, cuando la razón haya sido atribuida a quien litiga contra la Comunidad no puede hacerse recaer sobre él tales gastos ya que, de lo contrario, ello supondría considerarle como tercero en los conflictos con la Comunidad.

Esta regla no es absoluta, pues cuando un comunero actúe frente a la Comunidad no como miembro de ella, sino como un tercero (por la razón jurídica que fuese), deberá soportar como miembro de la Comunidad Horizontal los gastos que se generen como gasto común como cualquier otro partícipe.

Esta idea surge a raíz de diferentes pronunciamientos del Tribunal Supremo, que considera que dichos gastos dejan de tener el carácter de “gastos generales” frente a los propietarios disidentes los cuales, por el propio funcionamiento de un procedimiento judicial, deben soportar las expensas propias no pudiendo imponerles además la contribución en las correspondientes a la otra parte, aplicando la cuota de participación, ya que de mantenerse dicho criterio estaríamos ante el injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad que se ha visto obligado a combatir judicialmente tendría que aportar en parte los gastos procesales generados por la Comunidad de Propietarios a la cual ha vencido.

Dice la sentencia de 5 de octubre de 1983 que…
«la obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al “adecuado sostenimiento del inmueble” o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de “gastos generales” con relación al segundo…
pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida».

Esta idea surge también cuando, además de las costas procesales, se reconoce en dichos procedimientos una indemnización a favor del comunero litigante. El comunero disidente se desliga, otra vez, de la Comunidad, a efectos de su pago con el fin de que el derecho reconocido en sentencia firme le sea íntegramente satisfecho por el obligado a su pago.

Partamos de un supuesto práctico. Tras el desarrollo de un procedimiento civil en ejercicio de acción amparada en derecho real, se obtiene una Sentencia que, estimando los pedimentos del suplico, reconoce las peticiones relativas al derecho fuente de la controversia judicial.

Esta Sentencia, como no cabe discusión alguna, puede acceder al Registro de la Propiedad. El artículo 2.1 y 2.2 de la Ley Hipotecaria vigente establece, para el acceso de documentos, que serán inscribibles los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos y los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y cualesquiera otros reales.

Pero no toda Sentencia tiene acceso al Registro, ni, en consecuencia, toda Sentencia accede al Registro en las mismas condiciones. Es necesario destacar que, como regla general, todo procedimiento registral será rogado en cuanto a su inicio, pero una vez iniciado, el procedimiento se regirá por normas de orden público. Por lo que el modo de acceder y sus efectos dependerán, sin duda alguna, de su contenido.

* Si la sentencia versa sobre un derecho real plenamente constituido o recoge un supuesto de derecho personal con eficacia real, el asiento será de inscripción.

Si se trata de una relación jurídico real no plenamente configurada, de una vocación o llamada al derecho real, o de la publicidad de procedimientos judiciales o administrativos, sólo será posible la anotación preventiva.

* Si versa sobre circunstancias complementarias al derecho publicado, hablaremos de una nota marginal.

Así, en consecuencia, será el Registrador el que deberá decidir el tipo de asiento a practicar, sin que ninguna norma exija la fijación de la clase de asiento solicitado. Sólo debe quedar clara la naturaleza, extensión y condiciones del derecho cuya inscripción se solicita. Y es en este punto donde gana importancia la claridad, concreción y extensión del Suplico, toda vez que del pronunciamiento final del Juez dependerá no sólo el acceso, sino también los efectos de la resolución dentro del complejo sistema hipotecario Español.

Así pues, variará la resolución del Registrador en caso de que en el título presentado conste o no conste el asiento que se solicite. Si consta el asiento solicitado, el registrador lo practicará si es conforme a la situación jurídica cuyo acceso se pretende; si el registrador no lo considera procedente, se procederá a la suspensión o denegación del título (vid. 19, 19bis y 322 de la Ley Hipotecaria); si no consta, el registrador deberá realizar aquél que mejor considere.

 

Fuente: Resolución DGRN núm. 7640/2013, de 13 de Junio

La servidumbre de acueducto se constituye como aquella servidumbre forzosa, continua y aparente en virtud de todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya (predio dominante), tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas (art. 46 de la ley de aguas y art. 557 CC), e incluye también el derecho accesorio de paso por los márgenes para el exclusivo servicio del acueducto.

Incluye el Código Civil en su artículo 558 la necesidad de justificación, como nota característica de esta modalidad, toda vez que es necesario que se manifieste la adecuación entre la posibilidad de disposición del agua y la finalidad para la que se quiere, debiendo acompañar también un estudio sobre la conveniencia y menor onerosidad de la propuesta solicitada.

Respecto a su constitución, se siguen  las reglas propias del Código Civil para la constitución de servidumbres, más allá de sus propias peculiaridades previstas en los artículos 560 y 561 del Código Civil. Además de por signo aparente y constitución forzosa, la servidumbre de acueducto puede adquirirse por título o por prescripción de veinte años (art. 537 CC), debido a su carácter de servidumbre aparente «ex lege» (art. 561 CC); sin embargo, el acueducto puede estar oculto por las modalidades de su construcción entubada o soterrada, o por haber sido cerrada e incluso edificado sobre ella el propietario del predio sirviente (art. 560 CC). Es la servidumbre de aguas más significativa desde el punto de vista económico.

La Sentencia núm. 975/1993 de 20 octubre de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo refuerza lo dicho sobre su constitución al afirmar lo siguiente:

 “De acuerdo con el art. 540, la falta de título no sólo puede ser suplida por el reconocimiento del dueño del predio sirviente en documento, sino también por sentencia firme, y ésta se tiene que producir como consecuencia de un pleito en el que se pruebe que hubo título para su constitución o, en otras palabras, negocio jurídico creador de la servidumbre, no que hubo un título en el sentido de documento en el que se consignó aquel negocio [S. 26-6-1981 y las que cita]. La prueba debe hacerse por los medios admitidos en Derecho, sin que exista precepto alguno que cercene aquéllos en estos pleitos”

 Llevado este extremo a la práctica habitual, lo que se requiere para su constitución no es otra cosa que el consentimiento, independientemente de su documentación o no, entre los titulares de los predios dominante y sirviente.

Una de las notas características de esta servidumbre es su peculiar funcionamiento, en el sentido que no tiene porque existir de cara al exterior (puede ir conducida de modo subterráneo mediante tuberías) o no tiene porque ser de disfrute continuo, pudiendo estar limitado e, incluso, regulado. El artículo 561 le dota de manera automática de notas de ‘continua’ y ‘aparente’, reconociendo expresamente estos caracteres aunque “no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas.” Sin duda, se trata de una decisión del legislador, quien, consciente de la problemática que podría suscitar el hecho del paso del tiempo, permite que su titularidad sea susceptible de usucapión (ex. art. 537 Código Civil), además de tomar, al respecto de determinar, en cuanto la posibilidad de su extinción (ex. art. 546 Código Civil), un punto de partida indubitado para acreditar su no uso.

Para aquellos que nos dedicamos con cierta habitualidad a los Derechos Reales, una de las figuras que no nos han enseñado en la Universidad y que más relevancia tiene en la práctica cotidiana es la figura del Derecho de Retención.

retencionEl “ius retentionis” puede ser definido como aquella facultad que la Ley establece a favor de determinadas personas para que, en virtud de cierto vínculo contractual, quedan autorizadas paa que en el caso de que la contraparte no cumpla sus obligaciones puedan apropiarse de la cosa propiedad del incumplidor, pero que ya poseían previamente, bien como garantía para aplicar el precio obtenido por su venta al pago de su deuda.

El Tribunal Supremo lo ha definido como un “especial derecho de garantía dirigido principalmente a potenciar en cierta medida la protección de aquellos acreedores que tengan en su poder la cosa o el bien de su deudor, autorizándole a dilatar en orden al tiempo su devolución o entrega (STS de 4 de octubre de 1989). Por todo ello, se configura como una garantía adicional hasta que el obligado no cumpla con las obligaciones que asumió.

En ocasiones, se ha calificado como un derecho real ejercitado<<erga omnes>>, toda vez que no atribuye la propiedad del bien, pero si su valor.

.- ¿Requisitos?

Tres son los presupuestos que marca la Doctrina para poder hablar de la existencia del derecho de retención: 1.- la necesidad expresa de previsión legal (en relación a su extensión y a sus beneficiarios); 2.– su carácter supletorio (debiendo ceder ante cualquier otro tipo de garantía legal) y 3.-la prohibición de un uso abusivo, hecho que iría contra las reglas del ejercicio del derecho con base en la buena fe.

.- ¿Ejemplos legales del derecho de retención?

Entre otros mucho, destacan en nuestro Ordenamiento…

  1. DERECHO DE RETENCIÓN DEL ACREEDOR PIGNORATICIO
  2. DERECHO DE RETENCIÓN DEL CONTRATISTA
  3. DERECHO DE RETENCIÓN DEL MANDATARIO
  4. DERECHO DE RETENCIÓN DEL USUFRUCTUARIO
  5. DERECHO DE RETENCIÓN DEL POSEEDOR DE BUENA FE

.- Especial mención al derecho de retención del poseedor de buena fe.

Entendiendo como poseedor a aquel que tiene o disfruta una cosa o derecho sin ser titular del mismo, tiene la adjetivación de buena fe en su ejercicio aquel que ignora que en su título o modo de adquirir existe un vicio que lo invalida (artículo 433 del Código Civil).

Esa buena fe da al poseedor el derecho de retención para el reembolso de aquellos gastos necesarios (para conservación o mantenimiento) o útiles (que suponen un beneficio económico para lo poseído, en términos de rentabilidad o productividad). Así pues, se le reconoce el derecho a retener la cosa hasta el completo abono de los gastos, para lo cual son requisitos la buena fe declarada y la existencia de gastos determinables (STS de 25 de octubre de 2005).

Fuente: Derecho de Retención (guiasjuridicas.wolterskluwer.es)

Dice el artículo 10 de la Ley Orgánica de Protección de Datos que…
“El responsable del fichero y quienes intervengan en cualquier fase del tratamiento de los datos de carácter personal están obligados al secreto profesional respecto de los mismos y al deber de guardarlos, obligaciones que subsistirán aun después de finalizar sus relaciones con el titular del fichero o, en su caso, con el responsable del mismo.”
Introduce este precepto el contenido del denominado secreto profesional, según el cual el que sea responsable de un fichero de datos de carácter personal tendrá, durante la prestación de servicios e, incluso, a su finalización, la obligación de no revelar ni dar a conocer su contenido. Así lo ha manifestado, en numerosas ocasiones el Tribunal Constitucional, destacando que el contenido de estos datos, así tratados y protegidos, no pueden ser tratados automatizadamente no pueden ser conocidos por ninguna persona o entidad ajena fuera de los casos autorizados por la Ley.
Con base en el artículo 18.4 de la Constitución Española, se contiene un “instituto de garantía de los derechos de los ciudadanos que, además, es en sí mismo un derecho o libertad fundamental, el derecho a la libertad frente a las potenciales agresiones a la dignidad y a la libertad de la persona provenientes de un uso ilegítimo del tratamiento mecanizado de datos” (Sentencia del Tribunal Constitucional 292/2000). Este derecho fundamental a la protección de datos persigue, en consecuencia, garantizar a esa persona un poder de control sobre sus datos personales, sobre su uso y destino, que impida que se produzcan situaciones atentatorias con la dignidad de la persona, es decir, el poder de resguardar su vida privada de una publicidad no querida.

Resolución A.E.P.D. R/00409/2010, de 25 de febrero

En este sentido se entiende la prohibición general de publicación de cualquier dato de carácter personal, sin autorización previa, en cualquier soporte que pueda ser objeto de uso por parte de terceros.

tablon-anuncios-comunidadEn materia de propiedad horizontal, este deber de custodia se identifica en la figura del Administrador de Fincas, pues, una de sus funciones no sólo es la custodia física de los documentos propios de la Comunidad, sino también de su contenido. Sobre este aspecto,  se entiende de especial protección los pronunciamientos judiciales recaídos en materias propias de Propiedad Horizontal en los que las partes intervinientes son la propia Comunidad y un comunero, en posiciones enfrentadas. Por todo ello, bajo ninguna causa,  se podrán publicar, en cualquier soporte las resoluciones judiciales recaídas en estos procedimientos, dada la especial implicación de estos, y la necesidad de inclusión de datos propios, deberá protegerse la totalidad de su contenido.

Este derecho a la intimidad, absoluto, no cede siquiera bajo la idea de que las resoluciones judiciales son públicas. Tal es así que el Consejo General del Poder Judicial, en su Acuerdo de 18/06/1997 se puso como objetivo que “En el tratamiento y difusión de las resoluciones judiciales se procurará la supresión de los datos de identificación para asegurar en todo momento la protección del honor e intimidad personal y familiar”.

Por ello, las Comunidades de Propietarios deberán velar por el respeto a este valor máximo que en nuestro ordenamiento han adquirido nuestros datos personales. Valor máximo de carácter absoluto que prohíbe la publicación, exhibición o comercio con ellos, o incluso, el más mínimo tratamiento sin autorización previa.

El retracto de comuneros tiene como punto de partida el objetivo de evitar un excesivo fraccionamiento en la propiedad, propiciando que aquellos copartícipes en parte alícuota en el dominio puedan adquirir, en caso de enajenación, la parte de otro. En ese contexto surge el artículo 1552 del Código Civil, que dispone que: “el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.

Jurisprudencialmecontract1nte hablando, se ha caracterizado esta figura como aquel derecho que tiene como objetivo último la consolidación en un solo titular (o en los mínimos posibles) del dominio de un determinado bien o derecho. Así se recoge, entre otras muchas, en la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 22 de Octubre de 2007:

“el derecho de retracto regulado en el artículo 1522 del Código civil, tiene por finalidad esencial evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales y lograr su consolidación en un solo titular para evitar los efectos antieconómicos de la desmembración dominical y los conflictos que en cuanto a su administración y disfrute suelen surgir entre los condueños”.

Así pues, se puede definir el retracto legal como aquel derecho conferido por la ley a subrogarse, con las mismas condiciones, en el lugar del que adquiere una cosa por compra.

.- ¿Qué requisitos exige la ley para el valido ejercicio de este derecho?

  1. Una comunidad ‘romana’; Es necesario que cada condómino tenga determinado su grado de dominio sobre la cosa, presuponiendo, además, que exista poder de disposición sobre ella. Esta Comunidad es la que está regulada en los artículos 392 y siguientes del Código Civil, en contraposición con las de carácter germánico, cuyos casos paradigmáticos son la Sociedad de Gananciales o, a nivel gallego, las Comunidades de Montes Vecinales en Mano Común.
  2. Enajenación a un extraño; entendiéndose tanto de una venta o una dación en pago. La única condición es que se realice a favor de persona ajena a la comunidad.
  3. Plazo de ejercicio de la acción; Deberá de ejercitarse en el plazo de caducidad de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta (artículo 1524 párrafo primero Código Civil), no excluyéndose del cómputo los días inhábiles.

Desde un punto de vista formal, además de los documentos que justifiquen el título en que se funde el retracto, también deberá presentarse documento que acredite haberse consignado, si fuese conocido, el precio de la cosa objeto de retracto.

* Especialidad en materia de Montes Vecinales en Mano Común (propias de la CC.AA. de Galicia).  Necesidad de comunicación previa

En virtud de la Ley 7/2012, de Montes de Galicia (artículo 57, sobre adquisición de terreno) las Comunidades de Montes (CMVMC) tendrán derecho de adquisición preferente tanto de las superficies colindantes, cuya integración permita una disminución o mejor definición del perímetro del monte vecinal, como de sus enclavados.

Se establece expresamente la obligación de comunicar a la CMVMC la venta de estos terrenos, disponiendo la Comunidad de un plazo de tres meses para ejercitar este derecho. Para el caso de que no se hubiese realizado tal comunicación previa, la Comunidad podrá ejercitar la acción de retracto en el plazo de un (1) año desde la inscripción o el conocimiento de la transmisión.

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