Situación: Persona física no profesional, dueña de un terreno, recibe pago único por la constitución de una Servidumbre de Paso de Tendido Eléctrico por parte de una empresa del sector. 

En la constitución de una Servidumbre de Paso de Tendido Eléctrico, previo pago por parte de la beneficiaria, se produce una contraprestación monetaria que permitirá la persistencia de ese gravamen indefinido sobre fundo ajeno.

En consecuencia, la duda surge si, a la vista de este pago, se generan obligaciones fiscales en materia de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) e Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF).

Respecto al IVA, señalar que la constitución del derecho de servidumbre de paso sobre un terreno es una operación exenta, de manera que dicha persona no tendrá que repercutir el Impuesto con ocasión de la constitución de este derecho. Y ello por aplicación directa del artículo 20 (número 23) de la Ley del IVA.


“23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.

Respecto al IRPF, la indemnización percibida por la constitución de la servidumbre tendrá para su perceptor la consideración de rendimiento del capital inmobiliario.

El artículo 22 de la Ley del IRPF considera rendimientos del capital inmobiliario los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

Así pues, y siguiendo el criterio de la Consulta Vinculante V1894-11 se puede concluir que la indemnización percibida por la constitución de la servidumbre tendrá para su perceptor la consideración de rendimiento del capital inmobiliario.

Así pues, dado que la operación tiene consecuencias fiscales, antes de la ejecución de ese contrato lo primordial es asesorarse bien para cumplir con las obligaciones que, como hemos visto, pueden surgir tras la firma de una operación de estas características.

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El BOE de dieciocho de diciembre, publicando el Real Decreto – Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introdujo importantes modificaciones en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, L.A.U.), con la finalidad de adecuar la institución del alquiler de vivienda con destino satisfacer las necesidades permanentes de vivienda a los tiempos actuales y a la compleja situación social vigente de los denominados “hogares vulnerables”, estableciéndose nuevos plazos, garantías y derechos entre las que destacan medidas tendentes a la coordinación entre las decisiones judiciales y las acciones de los servicios sociales en los procedimientos de desahucio de la vivienda habitual.

Las principales novedades se centran en tres momentos de la vida del contrato de alquiler, esto es, antes de su formalización, durante su vigencia, y para el caso de fin traumático mediante un desahucio de vivienda. Así:

  • Antes de su formalización:

Se establece que, cuando el arrendador sea persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler correrán a su cuenta, a salvo de los servicios que hayan sido contratados a solicitud del arrendatario.

  • Durante su vigencia:

En el momento de firma del contrato, hasta ahora, el propietario podía exigir al inquilino cualquier otra garantía a mayores de la denominada fianza. Sin embargo, la nueva norma establece una limitación a estas garantías adicionales a la fianza para los contratos de arrendamiento en un equivalente a (2) meses del importe de alquiler libremente pactado.

El inquilino podrá exigir, siempre que el contrato se pacte por un período inferior al marcado, la prórroga del contrato hasta los cinco (5) años siempre que el arrendador fuera persona física y hasta los (7) años si éste es persona jurídica.

Llegado el vencimiento del contrato, o de su prórroga obligatoria, y siempre que ninguna de las partes hubiese notificado fehacientemente su intención de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por un plazo de tres (3) años, en contraposición a la renovación actual de un (1) año.

Durante la vigencia del contrato, el nuevo decreto permitirá la subida de la renta en cualquier momento, siempre que se traten obras de mejora para el inmueble.  También en materia de accesibilidad, introduciéndose los siguientes cambios:

  • La cuantía del fondo de reserva se incrementará hasta el 10% del último presupuesto ordinario.
  • Será obligatorio realizar obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

—- Desahucio de vivienda —-

 Se establece que, para los denominados “hogares vulnerables” en el requerimiento de pago previo al desahucio, se informará al inquilino de la posibilidad de acudir a los servicios sociales para que valoren la posible situación de vulnerabilidad, con posibilidad de suspender el proceso por un plazo de uno (1) o dos (2) meses según el propietario sea persona física o jurídica, hasta que los servicios sociales adopten las medidas que consideren oportunos.

Por último, y desde un punto de vista fiscal, destaca la exención de los contratos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente en materia de ITPyAJD.

 

Las servidumbres sólo se inscriben en el predio sirviente. En el predio dominante, sólo se hará nota marginal recogiendo esa cualidad.

Ésta es la conclusión a la que llega la DGRN en su reciente Resolución de fecha dieciséis de octubre (publicada en el B.O.E. del pasado seis de noviembre) en virtud de la controversia suscitada tras la denegación de una rectificación de denegación en una finca registral.

Resultado de imagen de servidumbre de paso

Imagen: labogada.com

La afirmación viene a salvar una de las cuestiones prácticas que surgen en relación a la materialización, sobre el Registro, de una servidumbre. ¿Cómo resolver esta cuestión? A tal efecto, es interesante recordar el contenido del artículo 13 de la Ley Hipotecaria, que proclama que “los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan”.

 

Así pues, una servidumbre de paso solo se inscribirá en el predio sirviente, esto es, aquel que deba sufrir las consecuencias de la existencia de ese derecho real. Y su inscripción se hará con el objetivo de ganar su publicidad y dotar a la existencia de ese derecho de efectos frente a terceros.

Continúa el señalado artículo 13 de la L.H. (apartado 2º) afirmando que las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo.

Dos conclusiones se obtienen de una primera lectura del artículo de referencia:

a) El gravamen se inscribirá, únicamente, en el folio de la finca sirviente, y siempre con el consentimiento de los titulares de ese predio.

b) No se inscribe propiamente en el folio de la finca dominante. Es clara la existencia de esta posibilidad en cuanto señala que se realiza, única y exclusivamente, como cualidad de la misma.

Desde un punto de vista eminentemente Registral la respuesta a esta distinción es clara: uno de los principios básicos del sistema hipotecario patrio es el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente  (artículo 20 L.H.). Otra vez, vemos la necesidad de coordinación entre Registro y Realidad.

Si el objeto de la inscripción no es otro que dotar a una determinada relación jurídica de eficacia y publicidad frente a terceros, es lógico pensar que la inscripción de este derecho real (recordemos, la servidumbre) deberá realizarse no en el folio del denominado <<predio dominante>>, sino del denominado <<predio sirviente>> pues deberá ser éste el que deberá “sufrir” la facultad concedida por el ordenamiento jurídico a aquél. Y todo ello sobre la base que la legislación hipotecaria exige al Registrador que “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos,…”

Una última cuestión terminológica, atendiendo al tipo de asiento referido. Las inscripciones son asientos  a través de los cuales se inscriben y publican en el Registro de la Propiedad determinados hechos, actos o derechos que afectan a bienes inmuebles, mientras que las anotaciones marginales sirven para dar noticia de algún hecho secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos, realizandose, en consecuencia, al margen de la anotación principal del derecho inscrito.

Fuente:

1.- Resolución de 16 de octubre de 2017, de la Dirección General de los Registros
y del Notariado (boe.es)

2.- Registro de la Propiedad (mjusticia.gob.es)

Artículo 348 CC

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.

El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

         —– vs. —–

Artículo 246 CP

El que alterare términos o lindes de pueblos o heredades o cualquier clase de señales o mojones destinados a fijar los límites de propiedades o demarcaciones de predios contiguos, tanto de dominio público como privado, será castigado con la pena de multa de tres a dieciocho meses.

Si la utilidad reportada no excediere de 400 euros, se impondrá la pena de multa de uno a tres meses.

En materia de derechos reales, una de las cuestiones que más quebraderos de cabeza traen a los operadores es la reclamación de la propiedad. Este hecho, unido a la dualidad de jurisdicciones que pudieren resultar de aplicación, sirve a la confusión a la hora de reaccionar ante lo que se puede manifestar como una ocupación injusta de terreno.

Así pues, será objeto de la presente nota la caracterización del artículo 348 del Código Civil y del artículo 246 del Código Penal como modo de marcar las diferencias entre uno y otro.

a) Ubicada la acción reivindicatoria entre las acciones protectoras del dominio, ha sido definida por la doctrina jurisprudencial como la acción que puede ejercitar el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario, cuando éste último aparece desprovisto de título jurídico que justifique dicha posesión.Nos encontramos, en consecuencia, ante una mera ocupación de terreno, o dicho de otro modo, una disputa entre aquellos que, de cara al exterior, se manifiestan como propietarios de una determinada porción de terreno.

b) El delito por usurpación de lindes, por su parte, exige la concurrencia de dos requisitos (Auto Penal Nº 326/2011, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 4, Rec 454/2010):

  1. La culpabilidad del sujeto activo ha de estar integrada por una intención dolosa-finalista de lucro injusto que persigue el aumento de terreno propio y la merma del ajeno, suponiendo el despojo cauteloso de la propiedad con ánimo de defraudar, por lo que la mera objetividad de la alteración del linde no es sinónimo de infracción penal.
  2. La mera ajenidad del terreno usurpado, por pertenecer indudablemente a persona distinta del sujeto activo.
La diferencia, estriba, pues, en un elemento meramente subjetivo, pues hace falta acreditar un ánimo defraudatorio en la persona del supuesto ocupante al actuar a sabiendas de que la propiedad pertenece, de modo indubitado, al tercero.

 


¿Cómo niega la jurisdicción penal entrar a conocer de aquellos supuestos en los que entiende que no se da el necesario elemento subjetivo?

Para este extremo, la jurisprudencia ha creado la figura de la cuestión compleja, al entender que la única jurisdicción capaz de crear, delimitar, modificar o extinguir derechos reales es la jurisdicción civil. Para el supuesto de que existan dudas de cualquier índole respecto del carácter o extensión de este derecho, la competencia de la jurisdicción penal debe decaer automáticamente, debiendo remitirse las partes al procedimiento civil correspondiente para delimitar sus derechos respecto el bien objeto de litis.

Conceptualmente hablando, las vistas son aquellas ventanas susceptibles de abrirse para dar paso a la luz y el aire permitiendo ver lo que hay en el exterior, mientras que las luces son aquellas ventanas o huevos que no se pueden abrir y que sólo permiten el paso de la luz.

De esta caracterización surge el concepto de servidumbre de luces y vistas como aquel derecho real (de finca sobre finca), a partir del cual una finca, denominada predio dominante, disfruta sobre otra, denominada predio sirviente, la facultad de servirse de luces y vistas sobre ella. Sistemáticamente introducidas como una servidumbre de carácter legal, se configuran como meras limitaciones del dominio, que vienen impuestas por la ley, con base en el mantenimiento de la paz social en las relaciones de vecindad [1] (artículos 581 a 584), o como una servidumbre de carácter voluntario [2] (artículo 585) que da derecho al titular del predio dominante a exigir una determinada conducta respecto el tribunal del predio sirviente.

[1]

Artículo 581

El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.

También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

Artículo 582

No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.

Artículo 583

Las distancias de que se habla en el artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las dos propiedades.

Artículo 584

Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una vía pública.

[2]

Artículo 585

Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el artículo 583.

Caracterizada como continua y negativa (entre otras, por la STS de 8 de octubre de 1988), la prescripción extintiva comenzará a contarse desde el día en que hubiera tenido lugar un acto contrario a la servidumbre (también llamado el acto obstativo); en las servidumbres negativas lo que se impone es un no hacer lo que de ordinario se podría hacer (se impone al dueño del predio sirviente un no hacer). Y en cuanto al cómputo del plazo para adquirir por prescripción, dado su carácter negativo, se efectuará desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre (artículo 538). Es decir, y una vez más al hablar de prescripción, nos referimos a “las dos caras de la misa moneda”.

Pero, desde un punto de vista práctico… ¿Qué supuestos son los protegidos por el Código Civil?

Imagen en el mensajeEntraremos a analizar, punto por punto, el contenido de estos preceptos:

a) Se admiten los huecos de tolerancia:

Antes del acto obstativo, según reiterada Jurisprudencia, toda entrada de luz por hueco abierto se entiende como de mera tolerancia, que, como es sabido, no presupone posesión en ninguna de sus formas. (Sentencia del Tribunal Supremo 2 de octubre de 1964).

A su vez, el Código Civil, en su artículo 581 da validez a aquellos huecos que, en una situación y en unas medidas concretas, permitan, únicamente, la entrada de ‘luces’ y ventilación a la instancia.  Concretamente, para “recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre”. Aunque la Jurisprudencia más reciente ha flexibilizado estos extremos, por lo que habrá que atender a su funcionalidad y significación caso a caso.

b) Regla de distancias:

Estos artículos no contempla ninguna servidumbre, sino un límite del derecho de propiedad que, como tal, define su contenido. Igualmente, esta restricción es recíproca, de modo que si uno de los dueños no puede abrir huecos para vistas sino a cierta distancia, el otro también se ve afectado por igual prohibición. Su finalidad no es otra que preservar la intimidad, la tranquilidad y la seguridad de las personas evitando miradas extrañas y, en general, injerencias en fincas ajenas.

Las vistas (prohibidas o admitidas) por este artículo 582, se pueden obtener, como expresamente se señala, a través de balcones, ventanas u otros voladizos semejantes. La jurisprudencia ha entendido también incluidas en la órbita de este precepto a las azoteas -con independencia de que tengan o no balaustre- y a otras cubiertas similares y a las terrazas.

Esto es, toda aquella vista que se obtenga desde una distancia inferior a la regulada en el artículo 582, medida según el artículo 583, infringiría tal precepto legal, distancia que se comenzará a computar desde el punto más cercano en el que se puedan obtener, independientemente de la configuración estructural o arquitectónica que este punto tenga.

Así pues, la aplicación será automática, con la única salvedad del artículo 584, de mediar vía pública entre las edificaciones.

Situación: Urbanización en régimen de Propiedad Horizontal. Se produce una expropiación de elementos comunes antes de transmitirse la propiedad. ¿Quién debe recibir el justiprecio?

La expropiación forzosa puede recaer sobre la propiedad o sobre cualquier otro derecho e interés legítimo, de modo que los derechos reales pueden extinguirse por expropiación forzosa sobre la cosa en lo que recaiga; de este modo, la expropiación forzosa se puede definir como el procedimiento legal a través del cual se transmiten los derechos patrimoniales del expropiado a la Administración Pública, haciéndose efectiva la justa indemnización al particular para asegurar que prevalezca el interés general cuando choque con sus intereses.

Así caracterizada, no es obstáculo que una expropiación recaiga en bienes objeto de Propiedad Horizontal. Nos encontramos en supuestos donde son bienes con ese especial régimen de propiedad los que son objeto de expropiación por parte de la Administración Pública. Especial régimen de propiedad que implica una suerte de titularidad compartida de los denominados ‘elementos comunes’.

Dentro del procedimiento administrativo, una de las consecuencias de esta figura es la necesidad de pago de justiprecio, por lo que cabe cuestionarse, en caso de su existencia, ¿quién debe recibir el justiprecio? ¿La Comunidad de Propietarios? ¿El propietario, a título individual? Por regla general, cabe decir que es la Comunidad de Propietarios la que, al verse privada de los elementos comunes, recibe el total del justiprecio.

Una vez recibido el ingreso y ya dentro de las arcas comunitarias, debe ser la Comunidad de Propietarios quien decida su destino, todo ello con arreglo a las reglas de mayorias legalmente previstas en la Ley de Propiedad Horizontal; bien la reinversión, bien el reparto entre los comuneros de modo proporcional o en atención de sus respectivas cuotas de participación.

 

// … ¿y si se transmite la vivienda mediando el procedimiento expropiatorio? //

Esta cuestión fue resuelta por la reciente Sentencia núm. 166/2017, de 8 de marzo, de la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, al afirmar que, salvo disposición en contrario en escritura de transmisión de propiedad, el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros.

Y ello porque esa percepción del justiprecio (entendido como indemnización) por la privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, habrá de atribuirse al dueño actual como ocurre con las demandas aprobadas o con la obligación de sostenimiento de los gastos comunes, a las que deberá hacer frente el propietario actual sin perjuicio de quien lo fuera en el momento en que se aprobó la realización del gasto.

Esta idea confirma el carácter real de la pertenencia a un edificio en materia de Propiedad Horizontal, tanto en su vertiente positiva (los beneficios y derechos inherentes) como negativa (los gastos y la obligación de sostenimiento de sus cargas).

Una de las figuras que más discusiones provoca dentro del régimen de Propiedad Horizontal de un inmueble es la figura de la Subcomunidad de Propietarios que encuentra su amparo legal en el artículo 2. d) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, según el cual:

Esta Ley será de aplicación:

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

El objeto último de esta figura no es otra cosa que permitir, dentro del régimen comunitario creado a partir de la Ley de Propiedad Horizontal, la individualización de aquellos elementos o servicios comunes dotados de independencia económica, funcional u organizativa dentro del conjunto del inmueble. El ejemplo paradigmático es el de aquel garaje que todos tenemos en mente en el que son más los propietarios de plazas de aparcamientos que propietarios hay en el inmueble.

Estas Subcomunidades pueden constituirse en la propia escritura de División Horizontal o pueden crearse a posteriori. En el primer caso, hablaremos de una constitución originaria, mientras que en el segundo, se hablará de una constitución sobrevenida. En este supuesto habrá que atender, en primer lugar, si tal posibilidad se encuentra recogido en el título constitutivo y, en segundo lugar, para su validez en el tráfico jurídico, será necesario el voto favorable y unánime de todos los copropietarios de cara a su constitución, pues tal acuerdo supone una modificación del título que requiere de unanimidad (artículo 17.6 LPH).

Una vez tomado ese acuerdo, el reconocimiento de esa Subcomunidad de propietarios requiere los mismos formalismos que la constitución de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Esto es, será necesaria el otorgamiento de escritura pública y su acceso al Registro de la Propiedad. Simplificando al máximo esta cuestión, los pasos a dar serían:

–         Modificación del Título Constitutivo, si la posibilidad de constituir subcomunidades no se establece en el mismo.

–         Acuerdo unánime de toda la Comunidad General, adoptado en Junta de Propietarios.

–         Que la constitución de la Subcomunidad tenga acceso al Registro de la Propiedad.

Una vez aquí, se entiende necesario dotar a la Subcomunidad de Propietarios que se haya creado de un CIF para afrontar sus obligaciones contables y/o fiscales con terceros.

En cuanto a la gestión ordinaria de los intereses de la Subcomunidad, el propio artículo 2.d) remite al contenido de la Ley 49/1960, por lo que, a salvo la materia disponible que prevé el propio texto, el cumplimiento de sus mandatos es imperativo por los órganos que en ella se designen.

 

.- ¿Y si no existe Subcomunidad pero se obvia la obligación de algún propietario de satisfacer, en atención a su respectiva cuota de participación, el sostenimiento de los gastos comunes?

Este supuesto es bastante habitual en la vida cotidiana de edificios en régimen de propiedad horizontal. Sirva como ejemplo, aquel supuesto en que el propio Título Constitutivo establezca una exención a favor de alguna unidad o un sistema diferente de reparto de las cargas del edificio. Esta posibilidad es válida, siendo aceptada en constante y reiterada Jurisprudencia emitida por diferentes órganos, toda vez que este título es el que rige las relaciones entre condueños.

Cuestión diferente es para el caso de que exista un acuerdo puntual de exoneración por causa de cualquier índole (compensación, acuerdo,…) para cuyo análisis habrá que introducir, también, la posibilidad de que el mencionado acuerdo pueda ir contra Estatutos o ir contra la ley en perjuicio de tercero, para cuyo caso habrá que acudir al régimen de impugnación ordinario en materia de acuerdos comunitarios (artículo 18 de la Ley).

 

 

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