Situación: Urbanización en régimen de Propiedad Horizontal. Se produce una expropiación de elementos comunes antes de transmitirse la propiedad. ¿Quién debe recibir el justiprecio?

La expropiación forzosa puede recaer sobre la propiedad o sobre cualquier otro derecho e interés legítimo, de modo que los derechos reales pueden extinguirse por expropiación forzosa sobre la cosa en lo que recaiga; de este modo, la expropiación forzosa se puede definir como el procedimiento legal a través del cual se transmiten los derechos patrimoniales del expropiado a la Administración Pública, haciéndose efectiva la justa indemnización al particular para asegurar que prevalezca el interés general cuando choque con sus intereses.

Así caracterizada, no es obstáculo que una expropiación recaiga en bienes objeto de Propiedad Horizontal. Nos encontramos en supuestos donde son bienes con ese especial régimen de propiedad los que son objeto de expropiación por parte de la Administración Pública. Especial régimen de propiedad que implica una suerte de titularidad compartida de los denominados ‘elementos comunes’.

Dentro del procedimiento administrativo, una de las consecuencias de esta figura es la necesidad de pago de justiprecio, por lo que cabe cuestionarse, en caso de su existencia, ¿quién debe recibir el justiprecio? ¿La Comunidad de Propietarios? ¿El propietario, a título individual? Por regla general, cabe decir que es la Comunidad de Propietarios la que, al verse privada de los elementos comunes, recibe el total del justiprecio.

Una vez recibido el ingreso y ya dentro de las arcas comunitarias, debe ser la Comunidad de Propietarios quien decida su destino, todo ello con arreglo a las reglas de mayorias legalmente previstas en la Ley de Propiedad Horizontal; bien la reinversión, bien el reparto entre los comuneros de modo proporcional o en atención de sus respectivas cuotas de participación.

 

// … ¿y si se transmite la vivienda mediando el procedimiento expropiatorio? //

Esta cuestión fue resuelta por la reciente Sentencia núm. 166/2017, de 8 de marzo, de la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, al afirmar que, salvo disposición en contrario en escritura de transmisión de propiedad, el derecho de cada propietario integrante de la comunidad a percibir la parte proporcional de la indemnización recibida por ésta nace en el momento en que la propia comunidad decide realizar tal distribución, pues bien podría haber quedado la cantidad total en beneficio común, sin distribución alguna, para atender las obligaciones propias de la comunidad que finalmente han de satisfacer sus miembros.

Y ello porque esa percepción del justiprecio (entendido como indemnización) por la privación de elementos comunes va unida al propio bien de dominio particular y, en consecuencia, habrá de atribuirse al dueño actual como ocurre con las demandas aprobadas o con la obligación de sostenimiento de los gastos comunes, a las que deberá hacer frente el propietario actual sin perjuicio de quien lo fuera en el momento en que se aprobó la realización del gasto.

Esta idea confirma el carácter real de la pertenencia a un edificio en materia de Propiedad Horizontal, tanto en su vertiente positiva (los beneficios y derechos inherentes) como negativa (los gastos y la obligación de sostenimiento de sus cargas).

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Una de las figuras que más discusiones provoca dentro del régimen de Propiedad Horizontal de un inmueble es la figura de la Subcomunidad de Propietarios que encuentra su amparo legal en el artículo 2. d) de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, según el cual:

Esta Ley será de aplicación:

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

El objeto último de esta figura no es otra cosa que permitir, dentro del régimen comunitario creado a partir de la Ley de Propiedad Horizontal, la individualización de aquellos elementos o servicios comunes dotados de independencia económica, funcional u organizativa dentro del conjunto del inmueble. El ejemplo paradigmático es el de aquel garaje que todos tenemos en mente en el que son más los propietarios de plazas de aparcamientos que propietarios hay en el inmueble.

Estas Subcomunidades pueden constituirse en la propia escritura de División Horizontal o pueden crearse a posteriori. En el primer caso, hablaremos de una constitución originaria, mientras que en el segundo, se hablará de una constitución sobrevenida. En este supuesto habrá que atender, en primer lugar, si tal posibilidad se encuentra recogido en el título constitutivo y, en segundo lugar, para su validez en el tráfico jurídico, será necesario el voto favorable y unánime de todos los copropietarios de cara a su constitución, pues tal acuerdo supone una modificación del título que requiere de unanimidad (artículo 17.6 LPH).

Una vez tomado ese acuerdo, el reconocimiento de esa Subcomunidad de propietarios requiere los mismos formalismos que la constitución de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal. Esto es, será necesaria el otorgamiento de escritura pública y su acceso al Registro de la Propiedad. Simplificando al máximo esta cuestión, los pasos a dar serían:

–         Modificación del Título Constitutivo, si la posibilidad de constituir subcomunidades no se establece en el mismo.

–         Acuerdo unánime de toda la Comunidad General, adoptado en Junta de Propietarios.

–         Que la constitución de la Subcomunidad tenga acceso al Registro de la Propiedad.

Una vez aquí, se entiende necesario dotar a la Subcomunidad de Propietarios que se haya creado de un CIF para afrontar sus obligaciones contables y/o fiscales con terceros.

En cuanto a la gestión ordinaria de los intereses de la Subcomunidad, el propio artículo 2.d) remite al contenido de la Ley 49/1960, por lo que, a salvo la materia disponible que prevé el propio texto, el cumplimiento de sus mandatos es imperativo por los órganos que en ella se designen.

 

.- ¿Y si no existe Subcomunidad pero se obvia la obligación de algún propietario de satisfacer, en atención a su respectiva cuota de participación, el sostenimiento de los gastos comunes?

Este supuesto es bastante habitual en la vida cotidiana de edificios en régimen de propiedad horizontal. Sirva como ejemplo, aquel supuesto en que el propio Título Constitutivo establezca una exención a favor de alguna unidad o un sistema diferente de reparto de las cargas del edificio. Esta posibilidad es válida, siendo aceptada en constante y reiterada Jurisprudencia emitida por diferentes órganos, toda vez que este título es el que rige las relaciones entre condueños.

Cuestión diferente es para el caso de que exista un acuerdo puntual de exoneración por causa de cualquier índole (compensación, acuerdo,…) para cuyo análisis habrá que introducir, también, la posibilidad de que el mencionado acuerdo pueda ir contra Estatutos o ir contra la ley en perjuicio de tercero, para cuyo caso habrá que acudir al régimen de impugnación ordinario en materia de acuerdos comunitarios (artículo 18 de la Ley).

 

 

Es materia propia de Propiedad Horizontal, para aquellos edificios regidos bajo la forma de la Comunidad de Propietarios, la impugnación judicial de acuerdos como la forma de defensa de los comuneros que se posicionan en minoría contra la tesis o postura mayoritaria, considerando que los acuerdos de la Junta puedan ser contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultar lesivos para los intereses de la Comunidad o suponiendo un grave perjuicio para cualquier propietario.

 

La respuesta la encontramos en el art. 18 LPH, pero, ante la diversidad de supuestos que pueden concurrir, necesitamos acudir al criterio de la jurisprudencia.

Artículo 18

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

  • a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Esta regla general es consecuencia directa de la ejecutividad directa de todo acuerdo tomado en Junta (18.4 L.P.H.) por lo que, todo aquel comunero que se considere afectado por una toma de decisión comunitaria deberá proceder a la referida impugnación para hacer valer sus derechos.

Siguiendo el tenor literal del precepto transcrito más arriba, es necesario destacar que no cabe la impugnación por cualquier motivo siendo necesario estar en alguna de las situaciones de la Ley.

a) Acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos:

Impugnación

En esta materia, es necesario olvidar la consecuencia directa de nulidad del artículo 6 del Código Civil. En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil, aunque este precepto añade “salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención”. Y esto es lo que hace precisamente este art. 18.1 a), es decir, determinar la necesidad de impugnar contra las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, convirtiendo esta nulidad absoluta en un supuesto de anulabilidad a instancia, exclusivamente, del perjudicado.

 

 

b) Acuerdos gravemente lesivos para la Comunidad:

Es un concepto de carácter indeterminado, sin poder aventurar si esta vía será utilizada con mucha frecuencia, aunque, desde luego, siempre resultará posible alegar que una determinada decisión es contraria al interés general o que supone un beneficio para otros, para lo que será necesario atender a las concretas circunstancias del acto que se quiere impugnar.

c) Acuerdo con grave perjuicio para algún propietario o abuso de derecho.

Tampoco será sencillo encajar bien cuáles pueden ser los motivos o supuestos donde se pueda aplicar esta norma legal, dado el eminentemente carácter subjetivo y/o parcial de este elemento, porque, una de dos, o la Ley concede facultades a la Junta para imponer una carga, por ejemplo, la servidumbre de la regla c) del art. 9.1, con un quorum determinado, o desde luego no cabe dentro de la Ley un acuerdo que obligue o perjudique a un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.

.- ¿Plazos de impugnación? ————–

El período es de caducidad. El artículo 18.3 de la L.P.H. prevé una diferenciación entre los dos tipos de decisiones de la Junta, los señalados en la letra a) de este art. 18.1, contrarios a la Ley o a los Estatutos, y el resto, los que figuran en las letras b) y c), gravemente lesivos a los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o cuando supongan grave perjuicio para algún propietario o que se hayan adoptado con abuso de derecho.
Los primeros, tienen el plazo de un año para la impugnación, mientras que para el resto se establece un período de tres meses.

El inicio del mismo será a partir de la presencia en la Junta o desde que el propietario ha tenido conocimiento del acuerdo correspondiente por las diversas formas de notificación, de modo que se reproduce la obligación de perfecta comunicación que deje constancia de la recepción del soporte documental del acuerdo.

.- ¿Legitimación? ————–

No todo propietario está legitimado para impugnar cualquier acuerdo comunitario, sino que habrá de mostrar de cara a la Comunidad una determinada actitud previa; así los asistentes solo podrán impugnar siempre y cuando hagan constar su voto negativo (“salven su voto”) en la Junta, mientras que los ausentes estarán legitimados únicamente desde el momento en que tengan constancia de la oportuna notificación.

Dentro de los asistentes, es necesario hacer mención a aquellos propietarios que se abstengan, legitimados en virtud de la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 2013 con una mención expresa a que salvan su voto, mientras que si son propietarios morosos no estarán capacitados para impugnar salvo si se trata de acuerdos que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos. Por último, aquellos propietarios privados de voto se concede capacidad para la impugnación a los que hubiesen sido privados de su derecho de voto.

 

Así pues, la protección de las minorías en materia de impugnación de acuerdos comunitarios en edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal tiene especial minuciosidad dada la relevancia de esta cuestión en la esfera patrimonial y jurídico de los propietarios.

En materia de Propiedad Horizontal, una de las cuestiones que se plantean en las Comunidades de Vecinos, es el acceso de todos los condueños a aquellos elementos o estancias, que aun siendo de carácter común, se encuentran individualizadas del resto de elementos comunes.

En concreto, me refiero a aquellos espacios cerrados que sirven, únicamente, para el acceso y control de determinados suministros, bien de servicio individual, o colectivo, que necesitan de lectura individualizada. Es muy común, en la época moderna en la que nos encontramos, la existencia de “un cuarto de contadores”, “un cuarto de basuras”, “un trastero común“, o, incluso, de una sala específica para el desarrollo de las reuniones de la Comunidad o para la gestión diaria y/o almacenaje de documentación de la propia Comunidad.

La duda, pues, es clara… ¿deben tener los convecinos libre acceso a estos elementos? ¿se debe restringir este acceso a los integrantes de la Junta de Gobierno o a personal por ésta autorizado?

Tal acceso puede suponer múltiples injerencias en la intimidad comunitaria e, incluso, personal, toda vez que, mediante el acceso a estas dependencias individualizadas, se puede acceder a datos que, si bien pueden no tener el carácter de protegidos, pueden provocar el acceso a ciertos aspectos de la intimidad propia de cada condueño. Por ello, la práctica habitual ha sido clara diferenciando entre lo que son “elementos comunes” más limitaciones que un buen uso, o, instalaciones o dependencias que puedan afectar a la intimidad personal y/o familiar, que son objeto de protección superior en virtud de la renombrada Ley de Protección de Datos.

En el primero de los supuestos, cuando se quiere acceder a cuartos destinados a un fin común, tales como cuartos de contadores, de basuras,… se reconoce el derecho a la tenencia de la misma. Así lo declaran, entre otras, la siguiente Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de Murcia, a cuyo contenido he tenido acceso gracias a la práctica profesional:

Debo declarar y declaro el derecho de la actora a disponer de llaves de los mencionados elementos comunes sin más limitaciones que las derivadas del “uso adecuado” que debe efectuar de dichos elementos comunes así como el derecho de la actora a instalar, en el recinto de contadores habilitado al efecto, un nuevo contador de consumo de energía eléctrica siempre y cuando se efectúe con los permisos y autorizaciones aplicables y por personal competente

Por otro lado, el acceso a aquellos lugares en los que pueda haber información sensible a la intimidad de cada uno de los condueños, deberá estar controlado con los medios y las formas que establece la Ley Orgánica de Protección de Datos, toda vez que, si bien, el acceso de los comuneros a la documentación de la Comunidad está reconocido en la Ley, este acceso no es absoluto, pues deberá realizarse con las debidas cautelas y siempre supervisando que no se produzca una transferencia de datos protegidos de carácter personal. La Comunidad está obligada, en la persona de sus órganos de Gobierno, a velar por la protección de estos datos, por lo que debe poner en valor las medidas que sean necesarias para la protección del acceso libre a la documentación comunitaria.

La comunicación a los propietarios de documentación que contenga datos personales se considera una cesión de datos, según la LOPD, por lo que la comunicación de datos deberá limitarse a aquellos datos que en cada caso resultan “adecuados, pertinentes y no excesivos”.

Por ello, habrá que analizar en cada caso concreto el fin de la estancia a la que el comunero desea acceder para poder garantizar el equilibrio entre sus derechos y los de la Comunidad en su conjunto y de los otros comuneros en particular.

Dice el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes que no sean susceptibles de individualización. A la hora de hablar de Gastos Judiciales, en donde se pueden incluir aquellos honorarios debidos de Abogado, Procurador, así como aquellos referentes a una hipotética condena en costas, habrá que distinguir entre las partes que intervengan en ese procedimiento judicial, así como el contenido mismo de la Sentencia que sirva de referencia.

Partamos de un supuesto: A, miembro de la Comunidad del edificio B, demanda a la Comunidad. A gana el juicio. ¿Que regimen se aplica respecto los honorarios de Abogado, Procurador y/o Costas?

Propiedad HorizontalLa jurisprudencia viene considerando como supuestos con diferente régimen a aquellos en los que la Comunidad de Propietarios pleitee contra un tercero ajeno a la Comunidad o frente a uno de los comuneros miembros de la misma. Los gastos habidos en los pleitos de la Comunidad frente a uno de los comuneros si son susceptibles de individualización y, por lo tanto, no sometidos a dicha obligación legal de tener que ser asumidos por la totalidad de los propietarios. En el caso contrario, cuando la contraparte sea miembro de la Comunidad (esto es, un propietario, llamemosle, disidente) cada miembro de la Comunidad deberá soportar, en atención a su respectiva cuota de participación (%).

Se plantean, en consecuencia, tres alternativas para soportar esta obligación:

1.- Una derrama previa<<ad hoc>> excluyendo al disidente.

2.- La creación de un derecho de crédito a favor del propietario disidente en relación a la propia Comunidad.

3.- El surgimiento de la obligación de reintegro de los propietarios no disidentes de aportar a los fondos de la Comunidad el equivalente a su cuota de participación de las cantidades sufragadas con cargo al fondo común.

Así pues, cuando la razón haya sido atribuida a quien litiga contra la Comunidad no puede hacerse recaer sobre él tales gastos ya que, de lo contrario, ello supondría considerarle como tercero en los conflictos con la Comunidad.

Esta regla no es absoluta, pues cuando un comunero actúe frente a la Comunidad no como miembro de ella, sino como un tercero (por la razón jurídica que fuese), deberá soportar como miembro de la Comunidad Horizontal los gastos que se generen como gasto común como cualquier otro partícipe.

Esta idea surge a raíz de diferentes pronunciamientos del Tribunal Supremo, que considera que dichos gastos dejan de tener el carácter de “gastos generales” frente a los propietarios disidentes los cuales, por el propio funcionamiento de un procedimiento judicial, deben soportar las expensas propias no pudiendo imponerles además la contribución en las correspondientes a la otra parte, aplicando la cuota de participación, ya que de mantenerse dicho criterio estaríamos ante el injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad que se ha visto obligado a combatir judicialmente tendría que aportar en parte los gastos procesales generados por la Comunidad de Propietarios a la cual ha vencido.

Dice la sentencia de 5 de octubre de 1983 que…
«la obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al “adecuado sostenimiento del inmueble” o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de “gastos generales” con relación al segundo…
pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida».

Esta idea surge también cuando, además de las costas procesales, se reconoce en dichos procedimientos una indemnización a favor del comunero litigante. El comunero disidente se desliga, otra vez, de la Comunidad, a efectos de su pago con el fin de que el derecho reconocido en sentencia firme le sea íntegramente satisfecho por el obligado a su pago.

Partamos de un supuesto práctico. Tras el desarrollo de un procedimiento civil en ejercicio de acción amparada en derecho real, se obtiene una Sentencia que, estimando los pedimentos del suplico, reconoce las peticiones relativas al derecho fuente de la controversia judicial.

Esta Sentencia, como no cabe discusión alguna, puede acceder al Registro de la Propiedad. El artículo 2.1 y 2.2 de la Ley Hipotecaria vigente establece, para el acceso de documentos, que serán inscribibles los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos y los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan los derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y cualesquiera otros reales.

Pero no toda Sentencia tiene acceso al Registro, ni, en consecuencia, toda Sentencia accede al Registro en las mismas condiciones. Es necesario destacar que, como regla general, todo procedimiento registral será rogado en cuanto a su inicio, pero una vez iniciado, el procedimiento se regirá por normas de orden público. Por lo que el modo de acceder y sus efectos dependerán, sin duda alguna, de su contenido.

* Si la sentencia versa sobre un derecho real plenamente constituido o recoge un supuesto de derecho personal con eficacia real, el asiento será de inscripción.

Si se trata de una relación jurídico real no plenamente configurada, de una vocación o llamada al derecho real, o de la publicidad de procedimientos judiciales o administrativos, sólo será posible la anotación preventiva.

* Si versa sobre circunstancias complementarias al derecho publicado, hablaremos de una nota marginal.

Así, en consecuencia, será el Registrador el que deberá decidir el tipo de asiento a practicar, sin que ninguna norma exija la fijación de la clase de asiento solicitado. Sólo debe quedar clara la naturaleza, extensión y condiciones del derecho cuya inscripción se solicita. Y es en este punto donde gana importancia la claridad, concreción y extensión del Suplico, toda vez que del pronunciamiento final del Juez dependerá no sólo el acceso, sino también los efectos de la resolución dentro del complejo sistema hipotecario Español.

Así pues, variará la resolución del Registrador en caso de que en el título presentado conste o no conste el asiento que se solicite. Si consta el asiento solicitado, el registrador lo practicará si es conforme a la situación jurídica cuyo acceso se pretende; si el registrador no lo considera procedente, se procederá a la suspensión o denegación del título (vid. 19, 19bis y 322 de la Ley Hipotecaria); si no consta, el registrador deberá realizar aquél que mejor considere.

 

Fuente: Resolución DGRN núm. 7640/2013, de 13 de Junio

La servidumbre de acueducto se constituye como aquella servidumbre forzosa, continua y aparente en virtud de todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya (predio dominante), tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas (art. 46 de la ley de aguas y art. 557 CC), e incluye también el derecho accesorio de paso por los márgenes para el exclusivo servicio del acueducto.

Incluye el Código Civil en su artículo 558 la necesidad de justificación, como nota característica de esta modalidad, toda vez que es necesario que se manifieste la adecuación entre la posibilidad de disposición del agua y la finalidad para la que se quiere, debiendo acompañar también un estudio sobre la conveniencia y menor onerosidad de la propuesta solicitada.

Respecto a su constitución, se siguen  las reglas propias del Código Civil para la constitución de servidumbres, más allá de sus propias peculiaridades previstas en los artículos 560 y 561 del Código Civil. Además de por signo aparente y constitución forzosa, la servidumbre de acueducto puede adquirirse por título o por prescripción de veinte años (art. 537 CC), debido a su carácter de servidumbre aparente «ex lege» (art. 561 CC); sin embargo, el acueducto puede estar oculto por las modalidades de su construcción entubada o soterrada, o por haber sido cerrada e incluso edificado sobre ella el propietario del predio sirviente (art. 560 CC). Es la servidumbre de aguas más significativa desde el punto de vista económico.

La Sentencia núm. 975/1993 de 20 octubre de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo refuerza lo dicho sobre su constitución al afirmar lo siguiente:

 “De acuerdo con el art. 540, la falta de título no sólo puede ser suplida por el reconocimiento del dueño del predio sirviente en documento, sino también por sentencia firme, y ésta se tiene que producir como consecuencia de un pleito en el que se pruebe que hubo título para su constitución o, en otras palabras, negocio jurídico creador de la servidumbre, no que hubo un título en el sentido de documento en el que se consignó aquel negocio [S. 26-6-1981 y las que cita]. La prueba debe hacerse por los medios admitidos en Derecho, sin que exista precepto alguno que cercene aquéllos en estos pleitos”

 Llevado este extremo a la práctica habitual, lo que se requiere para su constitución no es otra cosa que el consentimiento, independientemente de su documentación o no, entre los titulares de los predios dominante y sirviente.

Una de las notas características de esta servidumbre es su peculiar funcionamiento, en el sentido que no tiene porque existir de cara al exterior (puede ir conducida de modo subterráneo mediante tuberías) o no tiene porque ser de disfrute continuo, pudiendo estar limitado e, incluso, regulado. El artículo 561 le dota de manera automática de notas de ‘continua’ y ‘aparente’, reconociendo expresamente estos caracteres aunque “no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas.” Sin duda, se trata de una decisión del legislador, quien, consciente de la problemática que podría suscitar el hecho del paso del tiempo, permite que su titularidad sea susceptible de usucapión (ex. art. 537 Código Civil), además de tomar, al respecto de determinar, en cuanto la posibilidad de su extinción (ex. art. 546 Código Civil), un punto de partida indubitado para acreditar su no uso.

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